In der vergangenen 32. Kalenderwoche haben mit Development Partner/Düsseldorf, Euroboden/Grünwald und der PROJECT-Immobilien-Gruppe/Nürnberg gleich drei große deutsche Immobilienprojektentwickler Insolvenz angemeldet. "Aufgrund der langen wie auch andauernden kritischen Marktentwicklung sind die Liquiditätsreserven aufgebraucht", hieß es etwa von Development Partner zur Insolvenzanmeldung. Nicht umsonst gilt die Projektentwicklung als Königsdisziplin in der Immobilienwirtschaft. Doch die hiesigen Gründe für die Insolvenzwelle sind vielschichtig und differenziert: Coronakrise, Lieferkettenprobleme, Handwerkermangel, Baupreisexplosion und Inflation zählen ebenso dazu wie eigene Fehler und Fehleinschätzungen sowie die Konzentration auf den Exit-Kanal Privatkunde als zinssensiblen Immobilienkäufer.
Wie von uns befürchtet, breitet sich die überraschende Insolvenz innerhalb der PROJECT-Gruppe aus (vgl. 'k-mi' 32/23). Nach der PROJECT Immobilien Management GmbH (Az. IN 977/23) und der PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH (Az. IN 978/23) hat auch die PROJECT Immobilien Projektentwicklungs GmbH (Az. IN 999/23/) sowie die Holdinggesellschaft PROJECT Real Estate AG (Az. IN 1066/23) beim Amtsgericht Nürnberg Insolvenz angemeldet. Auch hier kommen die vorläufigen Insolvenzverwalter, RAin Katharina Franke sowie RA Volker Böhm, der bereits die Management GmbH betreut, ebenfalls aus der Kanzlei Schultze & Braun. Dort hat man sich schon einen ersten Überblick verschafft. Die PROJECT Immobilien-Gruppe betreut zurzeit 118 laufende Projekte mit über 1.850 Wohnungen. "Für die Insolvenzverwaltung hat es Priorität, den Käufern der Wohnungen belastbare Informationen zur Verfügung zu stellen und die bestehende Ungewissheit zu beseitigen. Angesichts des bestehenden Unternehmenskonstruktes und der komplexen Sachverhalte kann das jedoch einige Wochen dauern. Wir stehen aber mit den Fonds-Gesellschaften der PROJECT Investment-Gruppe bereits in engem Austausch und suchen gemeinsam nach Lösungen. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob und wie die nötigen Finanzmittel zum Weiterbau der Projekte aufgebracht werden können", erläutert RA Böhm von Schultze & Braun.
Dabei hat die Brandmauer zur PROJECT Investment-Gruppe leider nicht gehalten. Denn am 14.08.2023 hat dort ausgerechnet die mit der Fondsvermittlung betraute PROJECT Vermittlungs GmbH/Bamberg Insolvenz angemeldet. "Zunächst ist festzustellen, dass es nicht den einen ausschlaggebenden Anlass gibt, der zu der jetzigen Situation geführt hat. Es handelt sich um eine Vielzahl von Faktoren, die sich teilweise noch gegenseitig ungünstig verstärkt haben, die diese Entwicklung möglich machten. Allen voran der Angriffskrieg auf die Ukraine und die Corona-Pandemie sowie die allgemein herausfordernde Marktlage: mit gestiegenen Bau-, Energie- und Materialkosten, mit verzögerten Materiallieferungen und dadurch verzögertem und verteuertem Baufortschritt, mit einer historisch hohen Inflationsrate. Hinzu kommen die quasi explodierten Zinsen für Immobiliendarlehen, gepaart mit einer allgemeinen Kaufzurückhaltung bei Privatpersonen wie auch bei institutionellen Investoren und die dadurch ausbleibenden Einzel- und Globalverkäufe bzw. Vertriebsumsätze bei unserem Asset Manager, der PROJECT Immobilien Gruppe", erläutern hierzu Alexander Schlichting, VV PROJECT Beteiligungen AG und GF PROJECT Vermittlungs GmbH, sowie Christian Grall, GF PROJECT Vermittlungs GmbH. Das ausgerechnet die für den Fondsvertrieb zuständige Tochtergesellschaft in die Insolvenz geht, werten wir als schlechtes Zeichen. Viele Jahre war diese mit ihren Vertriebserfolgen und ihrer Verlässlichkeit Treiber des starken Wachstums der Gruppe. Fraglich ist, was mit evtl. Bestandsprovisionsansprüchen passiert? Aber leider können wir auch für die Fonds/AIF keine Entwarnung geben. Zwar sind diese als reine Eigenkapitalfonds in Ermangelung mögliche Ansprüche durch Banken kurzfristig nicht bedroht, aber die in den Publikumsgesellschaften gehaltene Liquidität ist i. d. R dünn und ggf. bei weiter laufenden Kosten ohne Rückflüsse aus Immobilienprojekten oder Zwischengesellschaften bald aufgezehrt. Halbwegs sicher dürften die Anleger jedoch vor Rückforderungen ihrer Ausschüttungen sein, da auch aufgrund des reinen Eigenkapitalprinzips 1 % des gezeichneten Kapitals als Haftsumme seit vielen Jahren eingetragen wurde.
'k-mi'-Fazit: Nach über 15 Jahren ununterbrochen starkem Wachstum hat die multiple Krise die PROJECT-Gruppe überraschend in die Knie gezwungen. Dabei ist es für Vermittler und Fondsanleger wenig tröstlich, dass sie bei drei Insolvenzen in einer Woche nicht allein sind und bspw. die 2025 rückzahlbare Euroboden-Anleihe (ISIN: DE000A289EM6) mit einen Kurswert von nur noch 1,9 % den Anleihe-Anlegern praktisch einen Totalverlust bescheren dürfte. Die Größe der PROJECT-Gruppe, die Vielzahl an Projekten und die vielfältigen Verflechtungen sowie deren Ausgestaltung müssen aufgedröselt werden. Das benötigt Zeit, aber Anleger und Vermittler warten (kurzfristig) auf Antworten und Perspektiven seitens der PROJECT-Gruppe. Das Eigenkapitalkonzept bietet zumindest kurzfristig einen gewissen Schutz für die Fonds/AIF und auch für die Projekte die Möglichkeit, künftig doch Fremdkapital zur Fertigstellung und Verwertung der Objekte einzubeziehen – zumal sich eine erste Konsolidierung am Wohn-Immobilienmarkt abzeichnet. Wir halten Sie auf dem Laufenden.