'k-mi'-Prospekt-Checks stellen eine Bewertung der angebotenen Objekte durch das 'k-mi'-Experten-Team ausschließlich aufgrund der allgemein zugänglichen Prospektunterlagen dar. Dabei stehen Konzeption und Wirtschaftlichkeit im Vordergrund, also die Wahrscheinlichkeit des angenommenen Erfolgs der Investition bei Annahme der prospektierten Daten. Entscheidend für Anleger wie für Vertrieb ist nämlich, ob das Objekt auf der Grundlage der Prospektangaben langfristig den versprochenen wirtschaftlichen Erfolg erwarten lässt. – Heute im Check:
asuco ZweitmarktZins 20-2021
Anleger erwerben unmittelbar nachrangige Namensschuldverschreibungen und erhalten damit Ansprüche auf variable Zinsen sowie Zusatzzinsen und somit eine Beteiligung am Wertzuwachs der Zielinvestments sowie die Rückzahlung fälliger Namensschuldverschreibungen zum Nominalbetrag. Der Emittent investiert das ihm zufließende Nettokapital mittelbar oder unmittelbar, i. d. R. am Zweitmarkt oder durch die Teilnahme an Kapitalerhöhungen bzw. die Ausreichung von Gesellschafterdarlehen, in Immobilien bzw. Beteiligungen an geschlossenen Alternativen In-vestmentfonds/geschlossenen Fonds mit Immobilieninvestitionen und sonstige Gesellschaften (Zielfonds). Das Emissionskapital beträgt 25 Mio. €. Der Nominalbetrag jeder ausgegebenen Namensschuldverschreibung be-trägt 1.000 € bei einem Mindestanlagebetrag von 5.000 € (fünf Namensschuldverschreibungen) zzgl. 5 % Agio.
Emittent: asuco Immobilien-Sachwerte GmbH & Co. KG (Pestalozzistr. 33, 82041 Deisenhofen bzw. Büroanschrift: Keltenring 11, 82041 Oberhaching). Anbieter, Prospektverantwortlicher und Vertrieb: asuco Vertriebs GmbH (gleiche Anschrift). Konzeptionär und geschäftsführender Kommanditist des Emittenten: asuco Geschäftsbesorgungs GmbH (gleiche Anschrift).
Unsere Meinung:
Seit Gründung 2009 hat sich die asuco-Unternehmensgruppe auf dem Zweitmarkt für Immobilienfonds zum Marktführer entwickelt. Zwei der geschäftsführenden Gesellschafter Robert List und Dietmar Schloz haben über 20 bzw. 25jährige Erfahrung u. a. in Konzeption und Vertrieb geschlossener Sachwertanlagen. Sie waren zuvor langjährig in führenden Positionen bei namhaften Produktanbietern mit Verantwortung für Werte in Milliardenhöhe tätig. Somit ist das Know-how vorhanden, und mit Paul Schloz, Neffe von asuco-Gründer Dietmar Schloz, ist bereits ein junges Familienmitglied in der Geschäftsführung aktiv
Unter dem Namen asuco wurden seit 2010 bislang fünf Zweitmarktfonds mit einem Volumen von rd. 320 Mio. € bei rd. 4.300 Anlegern sowie Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins mit einem Nominalkapital von über 350 Mio. € bei rd. 7.500 Anlegern (Gläubigern) platziert, so dass auch hier langjährige Erfahrung vorliegt
Der Prospekt enthält eine Kurzform der Leistungsbilanz für die Jahre 2010 bis 2020. Diese belegt, dass die Zahlungen an die Anleger die kumulierten Planwerte bei allen Vermögensanlagen (teils erheblich) übertroffen haben. Diese bisherigen Ergebnisse dokumentieren die Qualität der Vergangenheitsangebote eindrucksvoll
Auch künftig werden weitere nachrangige Namensschuldverschreibungen angeboten. Damit sich die verschiedenen Namensschuldverschreibungen bzgl. der Zins-, Zusatzzins- und Rückzahlungen bei Fälligkeit nicht gegenseitig beeinflussen, wird für jede Serie ein eigener sog. 'Zinstopf' gebildet. Der Net Asset Value der Namensschuldverschreibungen jeder Serie wird zum Ende eines Geschäftsjahres festgestellt, so dass die Verwässerung eingetretener Wertsteigerungen bzw. Wertverluste der Zielinvestments durch 'Einfrieren' der Wertveränderung verhindert wird
Der Emissionserlös wird verwendet, um am Zweitmarkt Anteile an i. d. R. bereits geschlossenen (alternativen Investment-)Immobilienfonds oder, wenn sich im Einzelfall entsprechende Opportunitäten bieten, direkt Immobilien zu erwerben sowie zur Gewährung von Gesellschafterdahrlehen an 100%ige Tochtergesellschaften des Emittenten und/oder Zielfonds. Anleger können sich so bereits mit überschaubaren Summen mittelbar an einem sehr breit gestreuten Portfolio an Bestandsimmobilien beteiligen
Bis zum 18.07.2021 hat der Emittent inkl. der 100%igen Tochtergesellschaften 9.770 Ankäufe am Zweitmarkt getätigt und so seinen außergewöhnlich guten Marktzugang untermauert. Die gesamten Anschaffungskosten dafür belaufen sich auf ca. 336,02 Mio. € und sind teilweise schon durch Objektverkäufe zurückgeflossen
Zum (Prospekt-)Stichtag am 18.07.2021 war der Emittent mitsamt der Töchter an 306 verschiedenen Zielfonds von 55 Anbietern beteiligt und hat 15 Zielfonds Gesellschafterdarlehen gewährt. Er ist so an der Entwicklung von 442 Immobilien verschiedener Nutzungsarten mittelbar beteiligt. Diese weisen einen durchschnittlichen gewichteten Vermietungsstand von ca. 96 % auf. Aufgeteilt nach Nutzungsarten erfolgte bislang eine Investition in den Bereichen Handel (40 %; mit u. a. 13 % Fachmarktzentren, 11 % EKZ, 7 % Geschäftshaus, 4 % Nahversorger), Spezialimmobilien wie Hotel, Logistik, Senioren-Pflegeheime (24 %), Büro (23 %), Sonstige wie z. B. Lager und Nebenflächen (10 %) sowie Wohnen (3 %). Somit handelt es sich um einen Semi-Blindpool – mit bereits sehr breiter Risikostreuung
Der Deutsche Zweitmarktindex für Immobilienfonds/DZX-I ist von über 1.300 Punkten Anfang April 2020 auf unter 1.150 Punkte Ende 2020 gefallen und seit Januar 2021 wieder auf Klettertour mit aktuell über 1.400 Punkten. Im Laufe der Corona-Krise haben sich Immobilien erneut als Stabilitätsanker bewährt – wobei es insbesondere je nach Nutzungsarten zu erheblichen Schwankungen auch auf dem Zweitmarkt gekommen ist. Daher sind bewertungsrelevante und historische Daten aus Verkaufsprospekten und Geschäftsberichten sowie eine fundierte Einschätzung der Leistungsfähigkeit des Fondsmanagements notwendig. asuco verfügt über eine Datenbank, in der Geschäftsprozesse wie die Abgabe von Kaufangeboten, die Ankaufsabwicklung, Fondsbewertung und Fondsmanagement integriert sind. So können laut Anbieter für ca. 500 Fonds sofort Kaufangebote abgegeben werden. Rasche Angebotserstellung und professionelle Kaufabwicklung sind wesentliche Wettbewerbsvorteile des erfahrenen Anbieters beim Zugang zu Zweitmarktanteilen, da neben dem Preis, die Qualität der Abwicklung ein wichtiger Aspekt für den Verkäufer darstellt. Zudem bietet sich auch über die Vielzahl der bereits realisierten Fondsbeteiligungen ein deutlich besserer Marktzugang
Die üblichen Nachteile von nachrangigen Namensschuldverschreibungen werden beim vorliegenden Angebot erheblich eingegrenzt: Es ist bspw. ausdrücklich geregelt, dass die Aufnahme von nicht nachrangigem Fremdkapital nur zur Finanzierung von Investitionen für eine voraussichtliche Laufzeit von einem Jahr und zur Rückzahlung fälliger Namensschuldverschreibungen bzw. Zinszahlungen erlaubt ist. Somit ist das Risiko überschaubar und der Nachrang wirtschaftlich ohne wesentliche Bedeutung. Darüber hinaus erhalten die Anleger einen jährlichen Geschäftsbericht mit u. a. geprüftem Jahresabschluss, Bestandsanalyse und Liquiditätsvorschau. Zudem ist alle drei Jahre eine Informationsveranstaltung geplant
Die planmäßige Laufzeit des Angebots endet zum 30.09.2029 zzgl. einer Verlängerungsoption um zweimal 2 Jahre. Einer daran anschließenden Verlängerungsoption von 8 x 1 Jahr können die Anleger jeweils individuell widersprechen. Die Namensschuldverschreibungen sind mit variablen Zinszahlungen von bis zu 4,5 % p. a. sowie Zusatzzinsen von bis zu 5,5 % p. a. ausgestattet. Durch die besondere Struktur der Namensschuldverschreibung partizipieren die Anleger zu 100 % damit an den laufenden Einnahmen und Ausgaben des Emittenten sowie an dem Wertzuwachs der Zielinvestments auf einen Maximalbetrag von 10 % p. a. gedeckelt
Auch im Falle eines kurzfristigen Kapitalbedarfs bleiben Anleger mit den Namensschuldverschreibungen liquide. asuco hat die Namensschuldverschreibungen in allen ZweitmarktZins-Serien mit einem Rückkaufangebot über 100%ige Tochtergesellschaften für Anleger in Sondersituationen wie z. B. Arbeitslosigkeit, Insolvenz, Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit oder bei Überschreiten des 80. Lebensjahres bzw. mit 10%igem Abschlag bereits bei Überschreiten des 70. Lebensjahrs ausgestattet. So ist die Wiederveräußerbarkeit bei entsprechendem Bedarf für die Anleger in gewissem Umfang und mit geringen Abschlägen möglich
Bei einem Emissionskapital von 25 Mio. € zzgl. Agio ergeben sich 26,25 Mio. € Gesamtvolumen. Auf die Anschaffungskosten der Zielinvestments inkl. fremder Erwerbsnebenkosten entfallen 22,9 Mio. €. Dies entspricht einem Anteil von ca. 91,6 % des Nomi-nalbetrags, so dass die Weichkostenbelastung vertretbar ist. Während der Laufzeit fallen in hohem Maße erfolgsabhängige jährliche Kosten von (im mittleren Szenario) relativ günstigen 0,55 % an
Die Prognoserechnung sieht gemäß mittlerem Szenario Zinsen und Zusatzzinsen von ca. 4 % p. a. von 2022 bis 2028 vor, sowie ca. 23,2 % in 2029, bezogen auf den Nominalbetrag. Hier liegt eine Ausschüttungsrendite von 5,0 % p. a. und ein prognostizierter Tilgungsgewinn von 3,5 % p. a. zugrunde. Insgesamt beläuft sich die Summe der Zins- und Zusatzzinszahlungen während des Prognosezeitraums auf ca. 51 % des Nominalbetrags, so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung bestehen.
'k-mi'-Fazit: Aufgrund der jahrzehntelangen Erfahrung der verantwortlichen Personen im Bereich Immobilieninvestments, der bisher erzielten attraktiven Ergebnisse sowie der extrem breiten Risikostreuung ist das Angebot zur Beimischung sehr gut geeignet.
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