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BVT Residential USA 17. Geschlossener inländischer Alternativer Investmentfonds (AIF) nach KAGB zur Investition in mindestens zwei Projektentwicklungsgesellschaften (auch Joint Ventures) mit einem US-amerikanischen Projektentwickler als Joint-Venture-Partner mit dem Sitz in den Vereinigten Staaten von Amerika, die jeweils eines oder mehrere unbebaute bzw. mit Altbestand bebaute Grundstücke erwerben und darauf Apartmentanlagen (Multi-Family Residential) bauen, vermieten und verkaufen. Für ein Projekt wurde bereits ein Letter of Intent abgeschlossen. Das Beteiligungskonzept sieht kein fest prospektiertes Fondsvolumen vor. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 30.000 US-$ zzgl. 3 % Agio. 25 % der gezeichneten Einlage (Anfangseinlage) zzgl. Agio sind am Letzten des Monats fällig, in dem die Zeichnung angenommen wurde. Die weiteren 75 % der gezeichneten Einlage sind nach Abruf innerhalb einer noch festzulegenden Frist von mindestens 10 Bankarbeitstagen zur Zahlung fällig. Die Investmentgesellschaft hat eine Grundlaufzeit bis zum 31.12.2027. Die Gesellschafter können beschließen, dass die Investmentgesellschaft aus wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Gründen erst später aufgelöst wird. Dabei ist eine Verlängerung um maximal bis zu 50 % bezogen auf die Länge der Grundlaufzeit möglich.

Beteiligungsgesellschaft: BVT Residential USA 17 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (Rosenheimer Straße 141 h, 81671 München). Kapitalverwaltungsgesellschaft: derigo GmbH & Co. KG (gleiche Anschrift). Vertrieb: BVT Beratungs-, Verwaltung- und Treuhandgesellschaft für internationale Vermögensanlagen mbH (Tölzer Straße 2, 82031 Grünwald).Verwahrstelle: Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG (Kaiserstraße 24, 60311 Frankfurt am Main).

Unsere Meinung: ++ Die BVT Unternehmensgruppe mit Sitz in München und Atlanta (USA) ist ein inhabergeführter, bankenunabhängiger Assetmanager für die Konzeption, die Platzierung und das Mana­gement von Sachwertinvestments mit internationaler Ausrichtung für deutsche Privatanleger und institutionelle Anleger. Mit 45 Jahren Management- und Strukturierungserfahrung von Sachwertbeteiligungen zählt die BVT zu den am längsten erfolgreich aktiven Häusern im Markt. Als erfahrener Initiator von US-Immobilienfonds ist die BVT seit 1981 mit einer eigenen Organisation in Atlanta (USA) präsent. Derzeit beschäftigt das Unternehmen dort 21 Mitarbeiter und ist exzellent im Markt vernetzt. Weitere sieben Mitarbeiter verantworten in Deutschland den US-Immobilienbereich. Auf dieser Grundlage bietet die BVT Anlegern einen umfassenden Service von der Investition über das Assetmanagement bis hin zur individuellen US-Steuerberatung über ein eigenes Tochterunternehmen. Das Portfolio der BVT in den USA umfasst derzeit über 40 Objekte. Darüber hinaus wurden bis dato über 40 Fonds mit insgesamt mehr als 100 Objekten bereits aufgelöst.

++ Insbesondere im Bereich 'Residential', also der Projektentwicklung von Class-A-Apartmentanlagen, ver­fügt der Anbieter als Marktführer über langjährige Erfahrungen und einen äußert erfolgreichen Track-­Record: Gemäß langjähriger Leistungsbilanz (vgl. 'k-mi' 47/21) wurden ab 2005 bislang 16 Residential-­Beteiligungsgesellschaften mit einem Investitionsvo­lumen von insgesamt über 1,8 Mrd. US-$ aufgelegt, die zusammen 26 Apartmentanlagen mit insgesamt über 8.200 Wohnungen entwickelt haben bzw. ent­wickeln. Zehn Beteiligungsgesellschaften davon wur­den bereits nach einer durchschnittlichen Fondslaufzeit von 5,4 Jahren erfolgreich veräußert, wobei jeweils Renditen (IRR, ohne Berücksichtigung eines kalkulatorischen Agios) von 20,9 % (Residential 1), 3,2 % (Resi 2), 12,9 % (Resi 3), 14,0 % (Resi 4), 17,0 % (Resi 7), 10,4 % (Resi 8), 15,7 % (Resi 9), 19,8 % (Resi 13) sowie beim Fonds Residential 6 ein Multiple von 1,11x erzielt wurden. Der Anbieter hat demzufolge den Nach­weis erbracht, dass sich beim Residential-Development im Vergleich zu Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Ertragschancen bieten, da man hier bereits ab einem sehr frühen Zeitpunkt an der Wert­schöpfungskette von Immobilien beteiligt und die Haltedauer relativ kurz ist. Lediglich beim Verkauf einer Apartmentanlage (Residential 5) gelang 2007 die vollständige Rückführung des Zeichnungskapitals im Zuge der Finanzkrise seinerzeit nicht. Das zurückliegende Jahr war dabei ein besonders erfolg­reiches: Allein im Jahr 2021 wurden vier Wohnimmobilien-Projektentwicklungen mit einem Verkaufs­volu­men von rund 0,5 Mrd. US-$ teilweise früher als ge­plant erfolgreich realisiert (vgl. 'k-mi' 47/21), wobei  mit einer durchschnittlichen Verzinsung von 21 % p. a. die Prognosen deutlich übertroffen wurden.

++ Der Mietwohnungsmarkt gilt weiterhin als aussichtsreiches US-Immobiliensegment. Zusammen mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung sorgen hier eine weiterhin zunehmende Zahl an Haushaltsgründungen sowie Anzeichen für einen gesellschaft­lichen Wandel, eher zur Miete zu wohnen, zusätz­lich für positive Impulse. Abseits aktueller Trends profitieren Anleger von weiterhin sehr günstigen Finanzierungsmöglichkeiten, einem vergleichsweise liberalen Mietrecht sowie kurzen Vertragslaufzeiten, inkl. Anpassungsmöglichkeit der Mieten an das je­weilige Marktniveau. Dem Anstieg von Haushaltsgründungen steht dabei ein immer knapperes Marktangebot gegenüber. So kamen allein im Jahr 2019 1,78 Mio. neue Haushalte hinzu, ein Anstieg von etwa 1,5 %. Der größte Bedarf an neuem Wohnraum entsteht hierbei bei den sogenannten 'Millennials' (Generation mit Geburtsdaten von 1980 bis 2001). Aufgrund stark steigender Preise im Wohnimmobilienmarkt, ist dies auch auf dem US-Mietwohnmarkt die wichtigste Bevölkerungsgruppe. Die ältesten 'Millennials' sind heute 41 Jahre alt, die jüngsten gerade 20 Jahre. Dies bedeutet, dass die Nachfragewelle nach Mietwohnungen aus dieser Bevölkerungsgruppe langfristig eine wichtige Säule dieses Immobiliensegments bleiben wird.

++ Die Blind-Pool-Risiken sind durch Auswahl einer ersten Zielinvestition bereits reduziert: Der Fonds plant (im Rahmen eines am 27.01.2022 abgeschlossenen Letter of Intent) die Beteiligung an der Entwicklung 'Aventon Exchange', einer Class-A-Apartmentanlage im Großraum Atlanta, Georgia, mit 300 Wohn­einheiten, gemeinsam mit dem Partner und Projektentwickler Aventon Companies LLC. Das Unternehmen wurde 2019 von Partnern eines der größten Projektentwickler der USA gegründet. BVT hat sowohl mit diesem Projektentwickler als auch mit Aventon Companies bereits hervorragende Erfahrungen gemacht. 'Aventon Exchange' ist als sog. 'Garden-Style-Apartmentanlage' geplant, welche häufig in Vororten von großen Ballungsräumen zu finden sind und üblicherweise über große Freiflächen verfügen. Anstatt eines großen Apartmentblocks sind die Wohnungen auf mehrere, kleinere Multi-Family-Gebäude verteilt. Der Baugrund befindet sich im Gwinnet County, vor den Toren Atlantas. Neben einem hohen Haushaltseinkommen bietet der Standort ausgezeichneten Zugang zu Atlantas großen 'Business Hubs'. Innerhalb eines 10-Meilen-Radius finden sich über 1,67 Mio. qm Bürofläche mit etwa 90.000 Arbeitsplätzen und knappe 7 Mio. qm an produzierendem Gewerbe und Lagerfläche, mit weiteren rund 37.000 Arbeitsplätzen. Weitere mögliche Investitionsstandorte des Fonds zur weiteren Risikostreuung sind Boston, Washington, D.C. und Orlando.

++ Auf Ebene der Investmentgesellschaft belaufen sich die Initialkosten exkl. Agio auf ca. 7,94 %, so dass eine moderate Kostenbelastung vorliegt. Im Basis­-Sze­nario wird angenommen, dass die entwic­kelten und vermieteten Immobilien nach Ablauf von jeweils drei Jahren, gerechnet ab dem jeweiligen Baubeginn, von der jeweiligen Projektentwicklungsgesellschaft verkauft werden und die Investmentgesellschaft über die Vorzugsverzinsung von 9 % p. a. hinaus eine durchschnittliche Gewinnbeteiligung von 2 % p. a. an die Anleger ausschütten kann. Bei einer erwarteten Investitionsphase (Einzahlung in die Projektgesellschaft) von drei Jahren kann somit eine durchschnittliche Gesamtausschüttung von 133 % bzw. 11 % p. a. erreicht werden, so dass entsprechende Anreize für eine Beteiligung bestehen. Die KVG hat einen Anspruch auf eine erfolgsabhängige Vergütung i. H. v. 29,75 % aller weiteren Auszahlungen aus Gewinnen nach Vorzugsverzinsung, so dass u. E. eine ausgewogene Vergütungspolitik sowie eine entsprechend angemessene Interessenidentität zwischen Anlegern und Anbietern vorliegt.

'k-mi'-Fazit: Beteiligung, die Chancen auf Erzielung einer überdurchschnittlichen Rendite bietet und sich gut zur internationalen Risikostreuung eignet. Der Anbieter BVT hat zudem in der Vergangenheit unter Beweis gestellt, dass er die in Aussicht gestellten Renditen auch tatsächlich erzielen kann und zwar auch unter historisch widrigen Rahmenbedingungen der Finanz- und Wirtschaftskrise sowie selbst unter Pandemie-Bedingungen.

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