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publity Fonds Nr. 6: Renditeflaute trotz Immobilienboom?

Über die größtenteils enttäuschenden Ergebnisse der publity-Publikums-Fondsreihe, die in die Verwertung von sog. NPL-Portfolios investierte (publity Performance Fonds 15), und die Hintergründe haben wir bereits ausführlich berichtet (vgl. 'k-mi' 08, 46/16, 33/17, 20/18). Ist es dem Anbieter nun gelungen, ab dem Fonds Nr. 6 das Ruder im Bereich der Publikumsfonds herumzureißen? Die publity Performance Fonds Nr. 68 investieren nämlich nicht mehr in NPL-Portfolios, sondern direkt in deutsche Büro- bzw. Gewerbeimmobilien bei mittelfristiger prognostizierter Laufzeit. Der publity Performance Fonds Nr. 7 gilt als erster geschlossener Publikums-AIF, der im Februar 2014 die Vertriebserlaubnis nach dem KAGB erhalten hatte. Der publity Performance Fonds Nr. 6 wurde zuvor im Jahr 2013 bereits u. a. nach den Vorgaben der AIFM-Richtlinie konzipiert (vgl. 'k-mi' 07/14).

Allerdings zeichnet sich trotz des Immobilienbooms der letzten Jahre u. E. bislang keine Trendwende bei den Micker-Ergebnissen der publity-Publikumsfonds ab. Bereits in 'k-mi' 34/18 titelten wir "2017er Zahlen der Publikums-AIF säen Zweifel an publity-Strategie". Der aktuell vorgelegte Jahresabschluss 2018 des publity Performance Fonds Nr. 6 bestätigt diese Skepsis: Die Laufzeit des Mitte 2013 aufgelegten publity Performance Fonds Nr. 6 ist bis zum 31.12.2018 befristet. Innerhalb dieser Laufzeit sollten die Anleger eigentlich Auszahlungen von 148 % der Einlage erhalten. Hiervon ist man allerdings meilenweit entfernt: Inkl. der Auszahlungen für 2018 haben die Anleger bislang erst 46,8 % an Ausschüttungen erhalten. Gemäß Jahresabschluss wurde eine Verlängerung der Laufzeit qua Option nicht beschlossen, so dass zum Ende des Jahres 2018 die Liquidation des Fonds Nr. 6 ein-geleitet wurde, der noch über einen Bestand von vier Immobilien verfügt. Der Nettoinventarwert des Fonds zum 31.12.2018 beträgt 68,8 %. Die Gesamtleistung des Fonds beträgt auf dieser Basis 115,6 % (NIW + Ausschüttungen). Abzüglich der Einlage zzgl. Agio und ohne Berücksichtigung weiterer Kosten verbleibt also ein vorraussichtlicher Wertzuwachs von 10,6 % und dies über einen vorraus-sichtlichen Zeitraum von bis zu 8 Jahren (2013 bis zur wahrscheinlichen Abwicklung im Jahr 2021). Dies ergibt schätzungsweise eine statische Vorsteuerrendite von 1,3 % p. a. für den Fonds Nr. 6.

Die Hoffnung auf ein besseres Ergebnis können Anleger lediglich darauf stützen, dass bei der Veräußerung der verbleibenden vier Fondsimmobilien noch signifikante stille Reserven gehoben werden können. Dies erscheint uns allerdings unwahrscheinlich, da es sich überwiegend um Eigenkapital-Transaktionen handelt und die Immobilien erst in den Jahren 2016–2018 erworben wurden. Zwar lagen die Kaufpreise bei Erwerb unter dem ermittelten Verkehrswert. Aber um die Fonds-Performance noch deutlich nach oben zu ziehen, müssten hier u. E. in kurzer Zeit schon mehr als überdurchschnittliche Wertzuwächse bei Veräußerung erzielt werden. Zudem fällt für den Fonds Nr. 6 allein in 2018 die "Rücknahme von Zeitwertänderungen aus Vorjahren" in Höhe von -3,8 Mio. € an, was darauf hindeutet, dass Immobilien zuvor bei der Veräußerung die Bilanzansätze verfehlten.

'k-mi'-Fazit: Man fragt sich, wie es überhaupt möglich ist, solche voraussichtlich schlechten Ergebnisse in einer absoluten Boomphase des Immobilienmarktes zu erzielen? Eine derartig lächerliche Performance eines Publikumsfonds kontrastiert u. a. zudem die marktschreierische Selbstbeweihräucherung von publity im institutionellen Segment. Warum ausgerechnet die publity-Publikumsfonds augenscheinlich (bislang) nicht an dem zurückliegenden Immobilienboom sowie an der angeblichen Asset-Management-Kompetenz von publity partizipieren, bleibt für uns ein Mysterium. Sollte es u. a. daran liegen, dass der Anbieter mögliche Interessenkonflikte nicht in den Griff bekommt (vgl. 'k-mi' 33/18, 04/19), dann sollte u. E. hier die BaFin genauer hinschauen.

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