Anleger, die derzeit auf ihre Euro-Investments blicken, kommen nicht allein wegen der sommerlichen Temperaturen ins Schwitzen: Die Inflation in der EU kratzte im Juni bereits knapp die 10 %-Grenze im Vorjahreszeitraumvergleich, die Energiepreise galoppieren in schwindelerregende Höhen, die Handelsbilanz des früheren Exportweltmeisters Deutschland ist seit Mai erstmals seit 2008 wieder negativ mit einhergehendem Wohlstandsverlust. Nicht besser stehen auf dem Papier die Börsenwerte deutscher Aktien im Verhältnis zur globalen Marktkapitalisierung, die auf rund 99 Bio. USD beziffert wird, da: Vor der Finanzkrise lag ihr Anteil an der Weltmarktkapitalisierung prozentual betrachtet noch bei rund 4 %, heute sind es keine 2 % mehr. Als Beschleuniger der Kapitalverluste erweist sich der Euro. Die Gemeinschaftswährung ist auf ein 20-Jahrestief gefallen.
Doch wo Verlierer sind, finden sich zugleich Gewinner. Erstmals seit dem Start der europäischen Gemeinschaftswährung ist der Euro zum US-Dollar – mit einem Wechselkurs von 1:1 – dramatisch abgestürzt, während der USD als die weltweite Leitwährung kraftvoll wie ein Fels in der Brandung dasteht. Ist eine Diversifizierung in Richtung US-Sachwerte ratsam? Ein Schwergewicht mit Fokus auf gewerbliche US-Objekte im deutschen Beteiligungsmarkt ist der US-amerikanische Anbieter TSO (The Simpson Organization) mit Hauptsitz in Atlanta (Georgia). Seit 1988 ist der Initiator im Immobilienmarkt im Südosten der USA tätig. TSO gilt als Spezialist für die Umsetzung wertsteigernder Maßnahmen, die Vermietung und Vermarktung von Gewerbeimmobilien. Seit 2006 hat der Anbieter 14 Beteiligungen in Deutschland erfolgreich platziert, die zusammen über 80 Immobilien erworben haben. Alle Ankäufe erfolgen konzeptionell ausschließlich unter Marktwert und unter den Wiederherstellungskosten, womit kurzfristige Wertsteigerungen leichter realisierbar sind. Das spiegelt sich auch im Rückfluss an die deutschen Anleger wider, mit ++ über 180 Mio. USD Gesamtausschüttungen seit 2020 ++ in jedem Quartal seit 2006 leistet TSO Ausschüttungen, alleine in Q1/22 erfolgten über 35 Mio. USD an Rückflüssen. Maßgeblich zum Erfolg tragen seit 2015 die ausschließlich sehr erfolgreich abgeschlossenen Investments im Bereich der Selbstlagerzentren, von denen TSO rund 20 entwickelt bzw. aktuell im Bau hat, bei:
Nach einer Haltezeit zwischen 19 und 44 Monaten vom Ankauf des Grundstücks bis hin zum Verkauf der Self-Storages erzielte TSO auf Ebene der jeweiligen Beteiligung nach Kosten und vor Steuern folgende Renditen bei abgeschlossenen Investments: ++ 21,4 % p. a. (Jacksonville Self-Storage) ++ 23,8 % p. a. (Winter Park Self-Storage) ++ 27,6 % p. a. (Church Street Self-Storage) ++ 28,7 % p. a. (Adams Drive Self-Storage) ++ 34,6 % p. a. (Whitehall Self-Storage) ++ 35,4 % p. a. (Blairs Bridge Self-Storage) und ++ 47,3 % p. a. (Normandy Self-Storage). Der Verkauf des über 15.000 m² umfassenden Normandy Self-Storage in Floridas Metropole Jacksonville war eines der größten bisher von TSO gebauten sowie betriebenen Self-Storages (Grundstückserwerb im März 2019 und Baubeginn Anfang 2020). Eine Besonderheit der Anlage waren spezielle Garagenplätze für Boote, die durch die Lage in Küstennähe besonders nachgefragt waren. Mit der Transaktion Anfang April 2022 nach einer Haltedauer von 26 Monaten konnte eine Rendite von 49,5 % (IRR) nach Kosten erzielt werden, was zugleich das bisher profitabelste Self-Storage-Projekt von TSO war.
Im Vergleich zum deutschen Markt stellen Selbstlagerzentren im Gewerbemarkt nicht nur ein boomendes, sondern längst auch ein gewichtiges Segment dar: ++ Über 55.000 Self-Storages gibt es in den USA (273 in Deutschland) ++ Der Wert der Self-Storage-Immobilien in den USA belief sich laut 'Hoya Capital' im Jahr 2019 bereits auf 300 Mrd. USD mit einem Umsatz von 39 Mrd. USD ++ 10,6 % aller US-Haushalte mieten Self-Storage-Flächen ++ Der durchschnittliche Mietpreis für nicht klimatisierte Lagerfläche liegt bei 13,46 USD/m² und für klimatisierte bei 17,22 USD/m² ++ Lagerraum kann aus Schließfächern, Räumen, Containern, Garagen und/oder Außenflächen bestehen ++ Im oberen Marktsegment haben die Mieter das ganze Jahr rund um die Uhr Zutritt zu ihrer Lagereinheit ++ Die Vermietung erfolgt zumeist auf kurzfristiger Basis, oft von Monat zu Monat ++ 78,3 % der Mieter sind Privatpersonen ++ Die Fläche dient oftmals als Ersatz für fehlenden Kellerraum. Deshalb werden kurze Wege zum Lagerraum und jederzeitige Verfügbarkeit geschätzt, weshalb Self-Storages zumeist in unmittelbarer Nähe zum Wohnort der Mieter gesucht werden ++ Junge Amerikaner leben oft in kleinen Wohnungen ohne viel Stauraum ++ Self-Storages ermöglichen hohe Flexibilität bei Umzügen oder bei Zusammenlegung von zwei Haushalten bzw. zur Zwischenlagerung bei Auflösung von Haushalten ++ Kleinen Einzelunternehmerbetrieben und E-Commerce-Unternehmen mit Bedarf an flexibler Lagerfläche kommen die kurzen Laufzeiten der Mietverträge entgegen ++ Bei Zahlungsunfähigkeit der Mieter greift in der Regel ein Pfandrecht an den gelagerten Gegenständen, was das latente Mietausfallrisiko signifikant reduziert ++ Vor allem in Florida besteht eine sehr hohe Nachfrage aufgrund der hohen Außentemperatur und Luftfeuchtigkeit nach neuen, voll klimatisierten Self-Storages, um empfindliche Gegenstände wie Holzmöbel, Geschäftsunterlagen oder Musikinstrumente zu schützen.
Die meisten Selbstlagerzentren realisierte TSO in Kooperation mit CubeSmart (14,9 Mrd. USD Marktwert), einem der drei größten Eigentümer und Betreiber von Self-Storage-Immobilien in den USA mit mehr als 1.260 Self-Storages, über 3.000 Mitarbeitern und mehr als 525.000 Kunden. CubeSmart bietet ein umfangreiches Sicherheitskonzept, 24-Stunden-Videoaufzeichnung, elektronisch gesicherte Zugänge, Lagerung von Fahrzeugen/Booten bis hin zur Umzugsunterstützung und modernster Technik und Online-Anmietung an: "Dank der Zusammenarbeit mit CubeSmart können wir Premium-Selbstlagerzentren projektieren, die über modernste Standards, ausgeklügelte Sicherheitskonzepte sowie volle Automatisierung verfügen", so Christian Kunz, Leiter Vertrieb und Marketing bei TSO Capital Advisors GmbH. Deutschen Anlegern bietet TSO derzeit Direktinvestments in Self-Storages an, und seit Juni hat der Anbieter mit dem TSO RE Opportunity II eine neue Beteiligung mit Schwerpunkt Büroimmobilie und Selbstlagerzentren in den Markt gebracht. Das Platzierungsvolumen liegt bei 75 Mio. US-Dollar und kann ab einer Mindestkapitaleinlage von 250.000 US-Dollar oder auch 200.000 € entsprechenden US-Dollar-Betrag gezeichnet werden. Der Anbieter prognostiziert mit einer vorrangigen Ausschüttung in Höhe von 8 % p. a., womit hier entsprechende Investitionsanreize gesetzt sind.
Der TSO RE Opportunity II konnte jüngst mit The Towers at Wildwood Plaza bereits das fünfte Objekt anbinden. Hierbei handelt es sich um ein Wahrzeichen im Büroimmobilienmarkt von Atlanta, bestehend aus zwei Bürotürmen, die der für seine Pariser Louvre-Pyramide bekannte Stararchitekt I. M. Pei entworfen hat. Die Türme befinden sich im Wildwood Office Park, eine der erstklassigen Geschäftsadresse in Atlanta, für das TSO Wertsteigerungspotenzial nach umfangreichen Umbaumaßnahmen sieht: "Unser Ziel ist es, das besondere Potenzial dieser außergewöhnlichen Immobilie in unserem Heimatmarkt Atlanta zu erschließen. Wir möchten den Vermietungsstand erhöhen und in Ausstattung investieren, die das Arbeiten dort noch angenehmer machen. Wir beabsichtigen damit, das Objekt für die Bedürfnisse moderner Mieter und deren Mitarbeiter attraktiv neuzugestalten. Gerade für namhafte Großmieter sind die weithin sichtbaren und bekannten Doppeltürme die perfekte Geschäftsadresse“, verdeutlicht Kunz, der auch den gezahlten Kaufpreis deutlich unter den Wiederherstellungskosten des Gebäudes angesiedelt sieht.
Zuvor konnte TSO für die Beteiligung bereits mit der Büroimmobilie Colonial Life Corporate Campus ein Objekt mit Büro-, Service-, Rechenzentrums- sowie Lagerflächen im wachsenden Büromarkt von Columbia im US-Bundesstaat South Carolina erwerben. Die vermietbare Fläche ist auf vier Hauptgebäude verteilt und beträgt mehr als ca. 46.000 m². Zu 94 % ist die Fläche mit dem Gesundheitsunternehmen Prisma Health und der US-amerikanischen Versicherungsgesellschaft Colonial Life an zwei bonitätsstarke Unternehmen vermietet. Des Weiteren plant der TSO RE Opportunity II den Bau der drei Selbstlagerzentren ++ Cayce Self-Storage, ein vierstöckiges Selbstlagerzentrum mit 7.200 m² in Cayce, einer Vorstadt von South Carolinas Hauptstadt Columbia ++ Tamiami Trail am Standort Port Charlotte (Florida) mit einer Gesamtmietfläche von ca. 6.500 m2. Das Objekt liegt am südlichsten US-Highway 41, bekannt als Tamiami Trail, in einer beliebten Region mit stetig wachsender Bevölkerung ++ Ormond Beach (Florida), direkt am US-Highway 1 unweit der Atlantikküste liegend, mit rund 4.100 m² Lagerfläche, das Garagen und Stellplätze für Boote und Wohnmobile bieten wird.
'k-mi'-Fazit: TSO nutzt mit einem diversifizierten Portfolio die sich weiter bietenden Chancen im boomenden Südosten der USA. Seit 1980 ist die US-Bevölkerung um mehr als 100 Mio. Menschen angewachsen, weitere drei Mio. pro Jahr kommen hinzu. Damit steigt der Bedarf an Büro- als auch an Lagerfläche, die auf die Lebensbedürfnisse der Amerikaner zugeschnitten werden können, weiter stark an. TSO-Investments bieten somit weiterhin gute Anlagemöglichkeiten abseits des Euro-Marktes in der Leitwährung US-Dollar, was uns auch aus Sicht der Risikostreuung interessant erscheint.