Bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer kommt wohl ab nächstem Jahr ein deutlicher Anstieg bei den Werten für Immobilien: ++ Beim Vergleichswertverfahren verändert sich nichts ++ Das Sachwertverfahren greift i. d. R. bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, bei denen mangels vergleichbarer Objekte das Vergleichswertverfahren nicht zur Anwendung kommt. Hier wird der Wert des Grund und Bodens mit dem Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m²) zugrunde gelegt und bei der Wertermittlung des Gebäudes eine Alterswertminderung berücksichtigt. Dort setzt die Regierung den Hebel an. Gemäß Anlage 22 (zu § 190 BewG) wird bei den betroffenen Objekten eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren unterstellt, die ab 2023 auf 80 Jahre verlängert wird. Dadurch verringert sich die Alterswertminderung. Auch verschärft wird die Wertzahl, die zur Anpassung des Boden- und Gebäudewerts an die tatsächlichen Wertverhältnisse dient. Liegen seitens der Gutachterausschüsse keine geeigneten Zahlen vor, kommen die Wertzahlen gemäß der Anlage 25 (zu § 191 BewG) zur Anwendung, die ab 2023 deutlich angehoben werden. Zudem wird es erstmalig Regionalfaktoren geben, die den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigen
++ Auch beim Ertragswertverfahren, das regelmäßig bei Mietwohngrundstücken (Mehrfamilienhäuser) und Geschäftsgrundstücken angewendet wird, sieht das 'JStG 2022' Verschärfungen vor: Wie beim Sachwertverfahren wird die unterstellte Gesamtnutzungsdauer auf 80 Jahre angehoben. Der Gebäudeertragswert wird auf Basis der Jahresrohmiete ermittelt. Hiervon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis). Auch hier werden, falls seitens der Gutachterausschüsse keine geeigneten Zahlen vorhanden sind, pauschalierte Wertzahlen gemäß der Anlage 23 (zu § 187 BewG) angesetzt (in Abhängigkeit von Alter und Art des Gebäudes zwischen 18 und 29 % der Jahresmiete). Ab 2023 kommen nur noch pauschalierte Wertzahlen zur Anwendung, die zudem anders ermittelt werden. Vom Grundstücksreinertrag (Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten) wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Ohne von Gutachterausschüssen ermittelten Zahlen, greifen pauschale Liegenschaftszinssätze, die ab 2023 deutlich gesenkt werden, z. B. bei Mietwohngrundstücken von 5,0 % auf 3,5 %, was ebenfalls werterhöhend wirkt.
'k-mi'-Fazit: Da die Freibeträge im Erbschaftsteuergesetz nicht angehoben werden, führen die Änderungen ab 2023 zu einer deutlichen Steuermehrbelastung. Weiterer Nachteil: Die Freibeträge, die alle zehn Jahre genutzt werden können, sind schneller ausgeschöpft. Wichtig: Als Ausweg bleibt es unbenommen, einen niedrigeren Wert per Gutachten eines Sachverständigen gem. § 198 BewG nachzuweisen. Und: Beim 'Familienheim' ist die erbschafts- bzw. schenkungssteuerfreie Übertragung den Ehe-/Lebenspartner oder die Kinder von den drohenden Verschärfungen nicht betroffen!