Artikelarchiv Detail

– von Horst Hermann, DFI Vertriebs GmbH/München –

Die aktuellen Finanzierungszinsen für deutsche Wohnimmobilien sind aus verschiedenen Gründen innerhalb relativ kurzer Zeit von ca. 1,00 % pro Jahr auf ca. 4,00 % pro Jahr gestiegen. Diese deutliche Steigerung ist ein wesentlicher Grund dafür, dass der Neubau von Wohnimmobilien in Deutschland massiv ins Stocken geraten ist. Steigende Zinsen betreffen auch die Vermögensanlage­klasse Bestandsimmobilie wie beispielsweise den DFI Wohnen 2. Auch dieser Fonds muss für die Finanzierung seiner Immobilie höhere Zinsen bezahlen, hat diese jedoch vorsorglich mit 4,00 % p. a. prospektiert. Der Rückgang des Neubaus bringt für Bestands­immo­bilien und Fonds, die Bestandsimmobilien erwerben, jedoch deutliche Vorteile: Durch das immer knapper werdende Angebot an Wohnraum steigen die Mieten und damit die Einnahmen der Bestandsimmobilien.

Im Folgenden sollen die unterschiedlichen Anlagestrategien der Projektentwicklung und der Investition in Wohnimmobilien im Bestand nicht bewertet werden. Denn beide Anlagestrategien sind notwendig und bei Beachtung wichtiger Regeln sinnvoll. Es sollen lediglich die Unterschiede erörtert werden und die Chancen, die die derzeitige Marktlage für Manager und Käufer von Bestandsimmobilien bietet.

Welche Chancen und Risiken weisen Projektentwicklungen auf?

Eine Projektentwicklung kann sich über mehrere Jahre hinziehen bis die ersten Einnahmen fließen. Die typische Projektentwicklung gliedert sich in folgende, sich teilweise überschneidende Phasen:

• Identifizierung und Kauf eines geeigneten Grundstücks
• Planung der Neubauimmobilie und Einholen der entsprechenden Baugenehmigung
• Durchführung des (schlüsselfertigen) Neubaus
• Abverkauf/Vermietung der einzelnen Wohnungen oder der gesamten Wohnanlage

Vom Grundstückskauf bis zum Abverkauf der Wohnungen können mehrere Jahre vergehen. In dieser Zeit fließen so gut wie keine Einnahmen aus Verkauf oder Vermietung der Wohnungen. Der Projektentwickler muss sich also entweder auf vorhandene Geldgeber verlassen können oder er muss über entsprechende eigene finanzielle Mittel verfügen. Publikumsangebote reduzieren die Risiken teilweise dadurch, dass Frühphasen- bzw. Pre-Development-Risiken konzeptionell vermieden oder reduziert werden. Die wichtigsten Risiken, die Einfluss auf die Kalkulation des Projektentwicklers haben können, wollen wir zusammenfassen:

• Rasch steigende Grundstückpreise
• Verzögerungen bei der Baugenehmigung
• Steigende Kosten bei den mit dem Bau beauftragten Firmen
• Steigende Rohstoffkosten
• Unterbrochene Lieferketten, Personalmangel
• Steigende Baukosten durch immer neue, zusätzliche Bauvorschriften
• (Massive) Verzögerungen beim Abverkauf der Wohnungen
• Nicht ausreichende Kapitaldecke

Die Wertschöpfungskette von der Planung eines Bauprojektes bis zum Verkauf oder zur Vermietung der Wohnungen ist lang und zieht sich normalerweise über mehrere Jahre hin. Die Einnahmen fließen jedoch im Wesentlichen erst zu einem späten Zeitpunkt. Projektentwicklungen funktionieren in der Regel, wenn der Abverkauf der Wohnungen bzw. Immobilien reibungslos und zu den gewünschten Preisen klappt. Sollte dies nicht der Fall sein, braucht der Projekt­entwickler einen langen Atem vor allem in Form einer ausreichenden Kapitaldecke.

Welche Chancen und Risiken weisen Wohnimmobilien im Bestand auf?

Ein wesentliches Risiko fällt bei der Wohnimmobilie im Bestand weg. Bestandsimmobilien sind in der Regel vermietet, so dass rasch berechenbare Einnahmen fließen. Voraussetzung ist, dass das Eigenkapital der Anleger zügig investiert wird. Dies ist die Aufgabe eines professionellen Fondsmanagements. Auch bei Bestands­immobilien ergeben sich mögliche Risiken, die bei sorgfältigem Vorgehen jedoch minimiert werden können:

• Eine Immobilie weist versteckte Mängel auf
• Ein Teil der Mieter zieht wegen des Eigentümerwechsels aus
• Ein Teil der Mieten ist nicht einbringbar
• Die Renovierungskosten überschreiten die geplanten Ausgaben
• Der energetische Zustand der Immobilie liegt unter dem Durchschnitt
• Es besteht ein Zinsänderungsrisiko
• Die Preise der eingekauften Immobilien können sinken
• Der Leerstand in den Immobilien übersteigt das kalkulierte Maß

Vor dem Kauf der Bestands-Wohnimmobilien sind demzufolge umfassende Prüfungen notwendig. Auch aus diesem Grund ist angeraten, nur mit erfahrenen Immobilienexperten zusammenzuarbeiten. Langjährig erfolgreiche Profis haben oft auch den besten Zugang zum Markt und funktionierende Einkaufsnetzwerke. Sie nutzen das derzeit offene 'Einkaufsfenster', das sich insbesondere durch die gestiegenen Finan­zierungszinsen am deutschen Wohnimmobilienmarkt ergeben hat.

Welche Besonderheiten weist der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland auf?

Die höheren Finanzierungszinsen haben mehrere Auswirkungen: Potenzielle Investoren stellen ihre Investition teilweise erst einmal zurück, da sich diese nicht mehr so gut rechnet wie in der Niedrigzinsphase. Sie warten erst einmal ab. Wohnungsbaugesellschaften und Fonds können unter Druck geraten, sofern sie auf relativ kurze Zinsfestschreibungen gesetzt haben. Sie wollen jedoch ihre Immobilien nicht unter Wert veräußern. Durch den entstandenen Verkaufsdruck wartet ein potenzieller Käufer auf sinkende Kaufpreise. Der potenzielle Verkäufer möchte aber mit dem Preis nicht zu weit runtergehen. Also entsteht – wie derzeit zu beobachten – ein entsprechender Rückgang von Käufen und Verkäufen. Da Käufe und Verkäufe zurückgegangen sind, wäre nun – normalerweise – zu erwarten, dass die Preise für Wohnimmobilien zurückgehen. Dies geschieht jedoch nur in eingeschränktem Maße, vor allem in Großstädten und Ballungszentren. Welche Erklärungen gibt es für dieses Phänomen?:

• (Bezahlbare) Wohnungen sind in Deutschland seit Jahren knapp und begehrt.           
• Deutschland ist ein Zuwanderungsland, mit ca. 84,3 Mio. Einwohnern ist ein bisheriges Allzeithoch erreicht.
• Durch den stark rückläufigen Neubau wird die Wohnungsknappheit zusätzlich massiv verschärft.

Dass nun die Mieten auf breiter Front steigen, liegt auf der Hand. Die Mieteinnahmen sind eine wesentliche Basis für die Rentabilität einer Immobilie. Steigen die Mieten, werden demzufolge in absehbarer Zeit auch die Kaufpreise wieder steigen. Dieses Zeitfenster – leicht stagnierende Kaufpreise und stark anziehende Mieten – gilt es nun im Bereich der Bestandwohnimmobilien im Sinne der Anleger von Wohnimmobilienfonds zu nutzen.

Zusammenfassung

Das konzeptionsbedingte Merkmal einer Projektentwicklungsgesellschaft für Neubau-Wohnungen ist die oftmals sehr lange Gestehungsphase, die mit entsprechendem Kapitaleinsatz vorzufinanzieren ist. Andere Voraussetzungen bieten deutsche Wohnimmobilien im Bestand (bzw. AIF, die Bestandswohnungen erwerben): Vom Einsammeln des Kapitals bis zum Kauf der Wohnimmobilien vergehen in der Regel nur wenige Monate. Dadurch ist die Wertschöpfungskette und somit der Zeitraum zwischen dem Einsatz des Kapitals und dem regelmäßigen, berechenbaren Eingang der Mieteinnahmen entsprechend kurz.

Wenn entsprechend eingekauft wurde, können z. B. die Mieten sozialverträglich so angepasst werden, dass der Wert des Portfolios sich nahezu kontinuierlich nach oben bewegt. In den letzten Jahrzehnten wurden mit professionell gemanagten Bestandswohnimmobilien im Durchschnitt regelmäßig Überschüsse von ca. 3 bis 4 % pro Jahr und mehr erzielt. Auch bei den heutigen Zinsen – die im histo­rischen Vergleich nach wie vor niedrig sind – können gut gemanagte deutsche Wohnimmobilien im Bestand solide Überschüsse erwirtschaften.

Als Abonnent finden Sie diesen Text hier auch als PDF.