In 'k-mi' 33/18 berichteten wir über den Vorwurf des Interessenkonflikts gegenüber dem Management des publity Performance Fonds Nr. 6/PPF 6, den der Anbieter für uns nicht ausräumen konnte. Ob sich solche Ungereimtheiten auch in der Entwicklung der Fonds-Reihe niederschlagen, lässt sich u. E. an den aktuellen Geschäftsberichten der Fonds für das Jahr 2017 ablesen: Der PPF 6 wurde 2013 mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2018 als "Kurzläufer" und prognostizierten Ausschüttungen i. H. v. 148 % aufgelegt.
Liegt der Fonds also nun wenige Monate vor Ende der Laufzeit auf Kurs? Ein Blick auf die Eckdaten des Fonds mit einem Kommanditkapital von 33,44 Mio. € zum 31.12.2017 weckt Zweifel: Bis zum 31.12.2017 wurden neben einem Frühzeichnerbonus 25 % an die Anleger ausgeschüttet. Es fehlen zum Erreichen der Prognose also noch 123 %Punkte bzw. ca. 41 Mio. €, die nach Abzug aller Kosten und der Verbindlichkeiten i. H. v. ca. 10 Mio. € bei den Anlegern innerhalb der nächsten Zeit ankommen müssten. Die Immobilien des Fonds werden zum 31.12.2017 (ohne Abzug der Verbindlichkeiten) mit einem Verkehrswert von 38,9 Mio. € ausgewiesen. Auch wenn im Jahr 2018 eine weitere Ausschüttung i. H. v. 10 % erfolgte, sind wir gespannt, ob der Fonds seine Prognose erreichen wird oder ein weiterer publity-Underperformer wird (vgl. 'k-mi' 33/17, 20, 22/18). Auf der Suche nach den Gründen fällt insbesondere die Kostenstruktur in den Blick: Die laufenden Erträge des Fonds im Jahr 2017, hauptsächlich bestehend aus Mieteinnahmen und Betriebskostenvorauszahlungen, i. H. v. 2,92 Mio. €, werden von den laufenden Kosten des Fonds i. H. v. 2,81 Mio. € nahezu vollständig aufgezehrt, wobei hiervon 1,6 Mio. € an "Bewirtschaftungskosten" sowie 425.000 € an KVG-Vergütung anfallen. Durch Verkäufe konnte in 2017 insgesamt ein Ergebnis von 1,5 Mio. € erzielt werden, was ca. 4,5 % des Fondsvolumens entspricht. Wie sich die Veräußerungserlöse genau zusammensetzen, hat uns publity auch auf Nachfrage bislang nicht näher erläutert.
Wie sieht es nun bei dem Nachfolgefonds publity Performance Fonds Nr. 7/PPF 7 aus, der im Februar 2014 aufgelegt wurde und der den Anlegern bis zum Ende der Laufzeit am 31.12.2019 Rückflüsse i. H. v. 150 % einbringen soll? Hier erstaunt der Blick aufs Immobilienportfolio. Gemäß Anlagestrategie sind die Anlageobjekte "ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotenzial, wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München". Laut Geschäftsberichten bestand das Portfolio 2016 und 2017 jedoch aus Objekten in Offenbach, Ismaning, Neu-Isenburg, Holzwickede, Husum und einer Immobilie in der Nähe des Hamburger Flughafens. Hier wird der Begriff des Ballungsraums schon sehr weit interpretiert. Der PPF 7 weist in 2017 einen "ordentlichen Nettoertrag" von -0,378 Mio. € aus, d. h. die Aufwendungen von 3,415 Mio. € lagen über den laufenden Einnahmen i. H. v. 3,037 Mio. €. Die Gesamtkostenquote betrug in diesem Jahr stolze 4,9 % des Nettoinventarwertes! Aus Veräußerungsgeschäften konnte in 2017 lediglich ein Gewinn von 200.000 € erzielt werden. Wie publity in diesem Stil gerade in kurzen Laufzeiten – nicht nur für sich selbst, sondern auch für die Anleger – auf einen grünen Zweig kommen will, bleibt für uns schleierhaft. Auf dem Papier bzw. bezüglich des "nicht realisierten Ergebnisses" profitiert der Fonds in 2017 zwar von Neubewertungsgewinnen i. H. v. 2,4 Mio. €. Gemindert wird dieses Ergebnis u. a. durch den Posten "Rücknahme von Zeitwertänderungen in Folge von Veräußerungen" u. a. aus Vorjahren i. H. v. 400.000 €.
'k-mi'-Fazit: Hohe laufende Kosten in Verbindung mit geringen oder negativen Netto-Erträgen aus der laufenden Immobilienbewirtschaftung erfordern brutale Wertsteigerungen nicht nur auf dem Papier. Ob publity diese mit ihrer (Standort-)Strategie erreichen kann, ist fraglich. Der Nutzen der publity-AIF für den Anbieter ist offensichtlich, der Nutzen für die Anleger muss sich jedoch erst noch erweisen. Teilweise hohe bilanzielle Posten mit dem Titel "Rücknahme von Zeitwertänderungen in Folge von Veräußerungen" (PPF 6 in 2016: -5,9 Mio. €, PPF 7 in 2017: -0,4 Mio.) deuten darauf hin, dass Objekte zwischenzeitlich zu deutlich höheren Werten in der Bilanz der Fonds standen, als tatsächlich an Verkaufserlösen realisiert werden konnten.