Nachdem die PI-Gruppe nach zahlreichen personellen Abgängen ihre eigene KVG PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG nicht mit den erforderlichen qualifizierten, von der BaFin als geeignet angesehenen beiden Geschäftsführern besetzen konnte, entschloss man sich zu einem Wechsel in der Verantwortlichkeit für den Spezial-AIF sowie die drei noch vorhandenen Publikums-AIF. Die Verwaltung des Spezial-AIFs wechselte relativ geräuschlos zur WIDe Wertimmobilen Deutschland Fondsmanagement GmbH als neue KVG und scheint dort auch störungsfrei zu funktionieren. Um die Übernahme der drei Publikums-AIF PI Pro Investor Immobilienfonds 3, 4 und 5 bemühte sich neben der WIDe auch die Quadoro Investment GmbH als künftige KVG (vgl. 'k-mi' 43/23). In einem u. a. aufgrund des Treuhänderstimmverhaltens höchst umstrittenen Abstimmungsverfahren hatte am Ende Quadoro bei zwei der drei Fonds die Nase knapp vorn. Obwohl Anfechtungsklagen gegen die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung vom 25.10.2023 laufen, übernahm die zu der Doric-Group gehörende Quadoro mit Wirkung zum 09.11.2023 die Portfolioverwaltung aller drei Publikums-AIF mit insgesamt rd. 120 Mio. € Assets under Management, da auch entschieden wurde, die Fondsverwaltung nur einheitlich zu vergeben. "Mit unserer langjährigen Erfahrung im Bereich Immobilienfonds und unserer Asset-Management-Expertise sind wir sicher, die übertragenen Fonds bestmöglich zum Wohle der Anleger betreuen zu können", verkündete Michael Denk, Geschäftsführer Quadoro Investment GmbH, damals noch hoffnungsfroh (vgl. 'k-mi' 46/23).
Doch wenige Monate später ist der Lack bereits ab und die Anleger laufen Sturm gegen die Quadoro-KVG. Trotz der von der PI-Gruppe vor der Gesellschafterversammlungen am 25.10.2023 betonten umfangreichen Due Diligence durch Quadoro, verkündete die neue KVG den Anlegern nach Übernahme der Fondsverwaltung massive Abwertungen bei den Immobilien. Dabei wurden Horror-Szenarien an die Wand geworfen, wo wenige Wochen zuvor noch eitel Sonnenschein zu herrschen schien. So hieß es im Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 25.10.2023 noch: "Das PI Portfolio habe man – so Herr Altenrichter – vor Ort besichtigen und die aktiven Teams und Personen als proaktiv und professionell kennengelernt. Die Standorte und Lagen der Objekte seien aus Sicht von Quadoro in Ordnung, der Mietermix gut, das Mietniveau dem Zustand der Immobilien angemessen. Die Gebäudequalität sei überwiegend in Ordnung." Davon ist fünf Monate nach Übernahme der Verwaltung durch Quadoro in einem Bericht aus März '24 an die Anleger keine Rede mehr. Hier wird u. a. gesprochen von "einem derart mangelhaften Zustand, dass knapp 1,0 Mio. € in Sanierungsmaßnahmen gesteckt werde. (…) Ferner habe man rund 0,4 Mio. € an Außenständen vorgefunden, wovon 75 % uneinbringliche seien (…) Der Kapitaldienstdeckungsgrad liege bei 63 %, sei also nicht gegeben", und "aktuell ist eine künftige Auszahlung von rund 34 % zu erwarten" neben den bereits geleisteten insgesamt rund 16 %. Unterm Strich wird ein massiver Verlust für die Anleger angedroht.
Derart ernüchtert zogen zuerst Anleger des PI 3 die Reißleine und forderten eine außerordentliche Gesellschafterversammlung ein. Da dies mehr als 10 % des vertretenen Gesellschaftskapitals forderten, setzten sie eine Präsenzveranstaltung für den 18.04.2024 durch, die die Möglichkeiten zu (Rück-)Fragen und Debatten zulässt. Dort beschlossen weit über 90 % der Gesellschafter den KVG-Vertrag mit Quadoro zu kündigen und künftig die WIDe zu beauftragen. Gleiches wiederholte sich beim PI 4: Auch hier wurde von mehr als 10 % des Gesellschafterkapitals eine außerordentliche Gesellschafterversammlung durchgesetzt, die am 30.07.2024 stattfand. Dort stimmten dann weit über 80 % für die Kündigung der Quadoro und die Beauftragung der WIDe (vgl. 'k-mi' 31/24). Nun steht auch beim PI 5 für den 04.09.2024 eine außerordentliche Gesellschafterversammlung an, bei der die Kündigung des KVG-Vertrages mit der Quadoro sowie ein Abschluss eines KVG-Vertrages mit WIDe zur Abstimmung steht.
Hier wollten wir im Vorfeld von Quadoro wissen, wie sie die Kündigung der Verträge bewertet? "Wir haben es mit einer Allianz der sogenannten PI-Fonds Vertriebsinitiative zu tun. Dies ist ein Zusammenschluss einer Reihe von Vertrieben und einem Ex-Geschäftsführer der PI-Gesellschaften, in die auch die konkurrierende Kapitalverwaltungsgesellschaft eingebunden ist. Strategie der Vertriebsinitiative ist es, jede Gesellschafterversammlung als Präsenzveranstaltung abzuhalten, was aufgrund der niedrigen Schwelle von 10 % der Anlegerstimmen relativ einfach zu erreichen ist, da auch Vertriebe als Anleger beteiligt sind. Verhindert werden so Umlaufverfahren, in denen Anleger unabhängig und unbeeinflusst im Eigeninteresse abstimmen würden. Koordiniert durch den ehemaligen Geschäftsführer und dessen Anwälte werden Anleger dann gebeten, Blankovollmachten für die fraglichen Anwälte für die Präsenzveranstaltungen auszufüllen, die nach freiem Ermessen der Anwälte ausgeübt werden dürfen. Regelmäßig nehmen zwischen 30 bis 40 % der Anleger diese Vereinfachung wahr, weitere 40 % nehmen an den Präsenzveranstaltungen überhaupt nicht teil. Die Blankovollmachten werden von den Anwälten dann im Block in der Abstimmung genutzt und so abgestimmt, wie es den Interessen der eigentlichen Mandanten der Anwälte entspricht. Dadurch entstehen 'überwältigende' Mehrheiten", so die Antwort von Quadoro. Vertriebsbashing pur, aber von Selbstkritik oder einer Erläuterung des erstaunlichen Wandels bei der Einschätzung des Immobilienportfolios fehlt jede Spur.
Grundsätzlich stellt sich Quadoro auf den Standpunkt, dass die KVG-Verträge mit ihr nicht ordentlich kündbar seien. Dennoch sei man bereit, die Fonds u. a. gegen Abstandszahlungen, die sich u. E. gewaschen haben, ziehen zu lassen. So fordert Quadoro beim PI 3 pauschal 550.000 €, beim PI 4 pauschal 3,2 Mio. € und beim PI 5 pauschal 2,3 Mio. € jeweils netto. Hier wird die Höhe der Abstandszahlungen auch durch eine (fiktive) Verlängerung der Fondslaufzeit gepusht. So unterstellt Quadoro einfach, dass bspw. die noch bis zum 31.12.2028 gehende Fondslaufzeit des PI 5 bis zum 31.12.2030 verlängert wird, und rechnet dann mit über sechs statt gut vier Jahren Salär. Wie sie diese fiktive Annahme der Verlängerung zur Erhöhung ihrer Abstandszahlung begründen, trotz der noch mehrjährigen Fondslaufzeit, wollten wir von Quadoro wissen. "Unabhängig von der geplanten Fondslaufzeit schließt sich daran die Liquidationsphase an, in der ebenfalls dann Vergütungen anfallen. Von daher sehen wir eine fiktive Laufzeitverlängerung als Kalkulationsgrundlage als gerechtfertigt an", gibt sich Quadoro völlig ungeniert, unabhängig davon, dass sie im Falle eines tatsächlichen Wechsels der KVG mit der sich möglicherweise anschließenden Liquidationsphase nichts zu tun hätten. Auch bei der Tatsache, dass Quadoro nur 20 % als Kostenabschlag ansetzt, zeigt man sich ähnlich unverfroren. "Die wesentlichen Kosten entstehen am Anfang einer Mandatsübernahme. Zudem ist nicht jedes Mandat vergleichbar. Hier in diesem Fall haben wir ein sehr arbeitsintensives, kleinteiliges Portfolio, für das erhebliche Ressourcen aufgebaut wurden. Bei Abgabe des Mandats entsteht ein erheblicher Schaden, der in die Gesamtkalkulation eingeflossen ist", rechtfertigt Quadoro, dass sie bspw. auch für die Jahre 2029 und 2030 einer fiktiv verlängerten Fondslaufzeit noch 80 % der vereinbarten Gebühr ansetzten, obwohl sie dann schon jahrelang nichts mehr mit dem Fonds zu tun hätten.
Peinlich, Peinlich, Peinlich! Ein Grund, warum sich Quadoro so gegen Präsenz-Gesellschafterversammlungen stemmt, könnte darin liegen, dass die Gesellschafter peinliche Nachfragen stellen. So kam auf der Gesellschafterversammlung des PI 4 zu Tage, dass Helmut Panitz, einer der Eigner der PI-Gruppe, einen (mittelbaren) Beratervertrag für fünf Jahre mit der Quadoro abgeschlossen hat und dafür 500.000 € pro Jahr erhält! Für welche Dienstleistungen benötigt ein großer Laden wie Quadoro, der sich selbst einer "langjährigen Erfahrung im Bereich Immobilienfonds und unserer Asset-Management-Expertise" rühmt, einen solchen Beratervertrag mit einem der Haupteigner der abgebenden PI-KVG? "Wir sind der Auffassung, dass es wichtig ist, den Erfahrungsschatz und das Know-how ehemaliger Mitarbeiter bestmöglich zu nutzen. Der Beratungsvertrag ist hierfür ein geeignetes Instrument. Die Beratungskosten gehen nicht zulasten des Anlegers, sondern werden aus der Quadoro zustehenden Verwaltungsgebühr bezahlt." Das beruhigt doch ungemein, oder etwa nicht? Der Beratervertrag wurde laut Quadoro übrigens am 09.11.2023 abgeschlossen, am selben Tag, an dem Quadoro die Verwaltung der Fonds übernahm. "Beraterverträge sind üblich und selbstverständlich im Einklang mit den Compliance-Vorschriften", findet Quadoro zumindest offiziell auch gar nichts dabei. Das kann man sicherlich auch anders sehen!
'k-mi'-Fazit: ++ Eine komplette Kehrtwende bei der Bewertung des Immobilienportfolios innerhalb weniger Wochen ++ Horrorszenarien bei den Rückflüssen der Anleger mit massiven Verlustaussichten ++ einen überaus fragwürdigen, dafür aber hochdotierten (mittelbaren) Beratervertrag mit Helmut Panitz, einem der Eigner der PI-KVG, von der Quadoro übernommen hat ++ und die Forderung von sehr hohen Abstandszahlungen, die mit Laufzeitverlängerungen und sehr niedrigen Kostenabschlägen aufgeblasen werden – muss man sich da wirklich fragen, wieso die Anleger Quadoro nicht mehr vertrauen? Wir sind gespannt, wie die Anleger sich beim PI 5 entscheiden und halten Sie auf dem Laufenden.