Kurz nach Ostern platzte die Bombe: Der offene Immobilienfonds LLB Semper Real Estate wird abgewickelt. Der Fonds wurde im Jahr 2004 gemäß den Anforderungen des österreichischen Immobilieninvestmentfondsgesetzes von der LLB Immo KAG aufgelegt und ist laut Prospekt in Deutschland für den Vertrieb an professionelle und semiprofessionelle Anleger zugelassen. Von der KVG heißt es dazu aktuell: ”Trotz großer Anstrengungen seitens der LLB Immo KAG und dem Abschluss von mehreren Objektverkäufen seit der Aussetzung ist es nicht gelungen, ausreichend Liquidität für die Erfüllung der aktuell vorliegenden sowie bis Oktober noch zu erwartenden Verkaufsorders unter gleichzeitiger Einhaltung der gesetzlichen Mindestliquidität des Fonds zu schaffen.”
Der eigentliche Skandal dabei: Der Fonds wurde ab Dezember 2022 laut Basisinformationsblatt mit dem PRIIPs-Risikoindikator '1' vertrieben, ab April 2025 nun mit dem Risikoindikator '2'. Viel mehr an Anleger-Veräppelung ist u. E. eigentlich nicht mehr möglich! Offene (Immobilien-)Fonds haben offenbar völlige Narrenfreiheit, sich im Vertrieb mit Phantasie-Risikokennziffern zu schmücken. Die österreichische und die deutsche Finanzmarktaufsicht scheint diesbezüglich im Tiefschlaf zu sein: Der Jahresverlust für den Fonds in 2024, der mit -7,3 % ausgewiesen wird (siehe Grafik), liegt sogar deutlich über dem Stressszenario, das im BIB von 2022 mit -3,7 % angegeben wird.
'k-mi'-Fazit: Auch der aktuelle Fall zeigt: Das PRIIPs-System zur Risikoklassifizierung ist gescheitert bzw. zu manipulationsanfällig, solange die Aufsichtsbehörden z. B. bei offenen Immobilienfonds beide Augen zudrücken. 'k-mi' hat die BaFin bereits im Herbst 2023 vor dieser Entwicklung gewarnt (vgl. 'k-mi' 42/23). Passiert ist nichts! Nun muss wohl der (europäische) Gesetzgeber im Sinne des Anlegerschutzes handeln! Unabhängig davon ist die Frage zu sehen, ob nun auch deutschen offenen Immobilienfonds akut die Abwicklung aufgrund des Rückgabe-Tsunamis droht? Das KAGB sieht hier andere Fristen vor als in Österreich, die das Problem aber nur etwas nach hinten verlagern und nicht grundsätzlich entschärfen!