In einer aktuellen Verbraucherschutz-Meldung befasst sich die BaFin mit offenen Immobilienfonds aus Sicht von Privatanlegern. Die BaFin weist dort natürlich auch auf die Risiken von offenen Immobilienfonds hin. Also vor allem auf: ++ mögliche Wertverluste bis zum Totalverlust ++ keine Garantie ++ evtl. Wechselkursrisiken ++ mögliche Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen ++ Abhängigkeit von den gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen an den Standorten der jeweiligen Immobilien ++ immobilienspezifische Risiken wie Mietausfälle, Leerstand oder eine Verschlechterung der Bewertung. Dementsprechend sortieren bspw. viele Banken offene Immobilienfonds in ihren (internen) Risikoklassifizierungssystemen eher 'mittig' ein: Die Postbank bzw. Deutsche Bank als eine der größten Retail-Banken führt offene Immobilienfonds je nach Fremdwährungseinsatz laut ihrem "Risikoklassen-Informationsblatt" prinzipiell in den Risikoklassen 2 bis 4 (von 7). Völlig losgelöst davon sind jedoch die (Selbst-)Einstufungen von offenen Immobilienfonds im Basisinformationsblatt. Die meisten 'Offenen' verfügen dort – wie z. B. der Deka-ImmobilienNordamerika – über einen PRIPPs-Gesamtrisikoindikator von 1 ('Das Risiko potenzieller Verluste aus der künftigen Wertentwicklung wird als sehr niedrig eingestuft. Bei sehr ungünstigen Marktbedingungen ist es äußerst unwahrscheinlich, dass die Fähigkeit beeinträchtigt ist, Ihr Rückgabeverlangen auszuführen.'). Das Währungsrisiko sei beim Deka-ImmobilienNordamerika (Fondswährung US-$) in dem 'Indikator nicht berücksichtigt'. Uns hat diese Diskrepanz sehr verblüfft: Im Basisinformationsblatt sind offene Immobilienfonds fast alle mit einer '1' die Musterschüler, bei der Vertriebsstelle wie einer Bank können sie dagegen bei Risikoklasse '4' – also im grauen Mittelfeld – landen, je nach Anteil des ungesicherten Fremdwährungseinsatzes. Ok, jetzt kann man einwenden, es seien zwei unterschiedliche Klassifizierungssysteme: Einmal das interne Risikomaß eines Instituts und zum anderen die historischen Preis-Schwankungen. So einfach ist es aber auch nicht: Denn erfüllen offene Immobilienfonds wirklich die Anforderung einer mindestens monatlichen Preisfeststellung?
'k-mi'-Fazit: Dieser Frage geht 'k-mi' und die von 'k-mi' koordinierte BMI/Bundesarbeitsgemeinschaft mittelständischer Investmentpartner derzeit unter Einbindung der BaFin nach: Da die Immobilien oft nur vierteljährlich bewertet werden, basiert die 'monatliche' NAV-Berechnung zum Zweck der Anteilpreisermittlung bei 'Offenen' wohl nur auf Schätzungen. Aber ist dies laut dem EU-Regulator überhaupt zulässig? Daran bestehen u. E. begründete Zweifel. Wenn nicht, dann müssten offene Immobilienfonds – ebenso wie generell geschlossene AIF – pauschal in Risikoklasse 6 landen! Welche Wege es dagegen wiederum für geschlossene Fonds gibt, sich aus dieser babylonischen Gefangenschaft der Risikoklasse 6 zu befreien, das zeigt unsere heutige 'Special'-Beilage mit einem Gastbeitrag auf!