Wenn Thomas Olek, CEO der publity AG, das Investor-Relations-Parkett betritt, dann ist meist 'eitel Sonnenschein': "Wir freuen uns über das hervorragende Ergebnis in 2019, mit dem wir unsere Zielwerte noch übertroffen haben und sind für die künftige Geschäftsentwicklung zuversichtlich. Gerade in dem durch die Corona-Pandemie schwieriger werdenden Marktumfeld beweist sich die Qualität eines guten Asset Managers und Investors und unser hervorragender Marktzugang mit unserem starken Netzwerk und der umfangreichen Datenbank", erklärte Olek vollmundig anlässlich der Veröffentlichung des publity-Geschäftsberichts 2019 vor wenigen Tagen. Dort heißt es ebenso selbstbewusst: "Insgesamt haben wir in den vergangenen Jahren mehr als 1.150 An- und Verkäufe von Immobilien in Deutschland umgesetzt (...) Wir kaufen Objekte, bei denen wir wissen, dass es eine Marktnachfrage bei der Weiterveräußerung gibt, die sozusagen ins Beuteschema von Investoren passen."
Fast gleichzeitig haben auch die Investoren der publity Performance-Fonds 6–8 Post bekommen. Diese Schreiben lesen sich dagegen trostlos, z. B. beim publity-Performance-Fonds 6: "In dem Anlegeranschreiben Nr. 3 2019 haben wir mitgeteilt, dass ein wirtschaftlich interessantes Angebot eines potenziellen Investors zum Gesamtportfolio vorliegt und der Investor mit der Prüfung der Objekte begonnen hat. Die Transaktion konnte leider nicht erfolgreich abgeschlossen werden, weil der Investor auch aufgrund der aktuellen Situation sein Angebot nicht bestätigt hatte. Das neue Angebot des Investors war zu niedrig, so dass wir den Verkaufsprozess leider abbrechen mussten. Damit konnte die prognostizierte Veräußerung der Vermögensgegenstände im 1. Quartal 2020 nicht realisiert werden und ein Abschluss des Fonds Nr. 6 im 2. Quartal 2020 gilt als unwahrscheinlich." Die Eckdaten des publity Performance Fonds 6: Die geplante Laufzeit des Fonds ging bis Ende 2018 und die Rückflussprognose lag bei 148 %. Zum jetzigen Zeitpunkt – also knapp 1,5 Jahre später – haben die Anleger aber erst 45 % erhalten. Der Nettoinventarwert wird per 31.12.2018 mit ca. 69 % angegeben. Bereits in 'k-mi' 46/19 ("publity Fonds Nr. 6: Renditeflaute trotz Immobilienboom?") hatten wir – also lange vor Corona – die Vermögenslage dieses Fonds analysiert: "Abzüglich der Einlage zzgl. Agio und ohne Berücksichtigung weiterer Kosten verbleibt also ein voraussichtlicher Wertzuwachs von 10,6 % und dies über einen voraussichtlichen Zeitraum von bis zu 8 Jahren (2013 bis zur wahrscheinlichen Abwicklung im Jahr 2021). Dies ergibt schätzungsweise eine statische Vorsteuerrendite von 1,3 % p. a. für den Fonds Nr. 6".
Durch die aktuelle Entwicklung sehen wir uns hierin leider bestätigt. Denn publity teilt den Investoren des Fonds 6 aktuell mit: "Die Corona-Krise hat sich naturgemäß auf den Verkaufsprozess ausgewirkt. Die Mitarbeiter der publity Performance GmbH und deren Berater stehen alle weiter im vollen Umfang zur Verfügung. Allerdings haben viele Investoren die Ankaufsprozesse zunächst zurückgestellt. Auf jeden Fall laufen die Transaktionen jetzt wesentlich langsamer als vor der Corona-Krise. Wir sind jedoch zuversichtlich, das Portfolio zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen kurzfristig zu veräußern, womit das eingesetzte Kapital der Anleger zzgl. einer Rendite zurückgeführt werden kann." Im Zuge von 'Corona' soll nun ein Verkauf der noch vier Immobilien im Bestand zu "wirtschaftlich vertretbaren Konditionen" stattfinden, während den Anlegern im gleichen Schreiben mitgeteilt wird, "dass die Corona-Krise keine nachhaltige Auswirkung auf den Immobilienmarkt haben wird". Für uns ist nach wie vor nicht nachvollziehbar, wie publity mit diesem Fonds für Privatanleger eine solche Underperformance in einer absoluten Immobilien-Boomphase hinlegen konnte, wo doch auch das Insti-Geschäft der publity angeblich so bombig läuft. Hinweise auf mögliche Gründe geben allerdings unsere Recherchen zu merkwürdigen Transaktionen mit Interessenkonflikten: ++ "Publity: In-Sich-Deals beim AIF publity Performance Fonds 6?" (vgl. 'k-mi' 33/18) ++ "publity Fonds 6: Immobilien 8,2 Mio. € unter Marktwert verkauft?" (vgl. 'k-mi' 51/19).
++ Beim publity Performance-Fonds 7 sieht es ebenso trostlos aus: Dieser Anfang 2014 aufgelegte Fonds hat erst 8 % ausgeschüttet, obwohl die geplante Laufzeit bereits 2019 endete. Hier hatte publity einen Rückfluss von 150 % in Aussicht gestellt, so dass die Planabweichung aktuell bei satten 142-%-Punkte liegt! Der Nettoinventarwert wird Ende 2018 auf 94,4 % beziffert. Auch der Fonds 7 ist damit renditemäßig auf der Null-Linie. Für Juli 2020 wird den Anlegern nun im Zuge der Veräußerung eines von fünf Objekten eine Ausschüttung von 20 % avisiert ++ Beim publity Performance Fonds 8 soll in Kürze eine Ausschüttung von 10 % erfolgen, wodurch sich kumuliert 40 % ergeben. Die planmäßige Laufzeit des Fonds 8 geht bis Ende 2021 und soll laut Prognose 152 % an Rückfluss bringen. Der Nettoinventarwert wird zum Ende 2018 mit 88,2 % angegeben, so dass hier eine ähnliche Planabweichung nach unten zu vermuten ist.
'k-mi'-Fazit: Wie schon bei der publity-NPL-Fondsreihe ('k-mi' 08/16, 46/16, 33/17) wachsen die Zweifel, ob der Anbieter mit seiner AIF-Reihe überhaupt nennenswerte Renditen für seine Privatkunden erwirtschaften kann. Der Immobilien-Markt der letzten Jahre oder 'Corona' kann ja eigentlich kein Grund für eine Underperformance sein, denn das sonstige Geschäft läuft nach eigenen Angaben von publity ja bestens. Dass die Anleger der publity-Publikumsfonds hiervon nicht profitieren, ist auch mehr als ärgerlich für den Vertrieb dieser Fonds, der den Anbieter mit aufgebaut hat. Laut § 26 KAGB muss publity "im besten Interesse" der Anleger handeln. Wir fragen uns, ob nicht die BaFin dies einmal prüfen sollte.