Aktuelles

publity: Warum "Performance Fonds" keine Performance machen

Die Anleger der publity Performance Fonds Nr. 6 und Nr. 7 haben in den letzten Tagen wieder Post bekommen. Leider warten die Investoren weiter auf positive Nachrichten. So heißt es bspw. im Fonds Nr. 6 aktuell: "Nachdem die prognostizierte Veräußerung der Vermögensgegenstände im Geschäftsjahr 2020 nicht realisiert werden konnte, galt ein Abschluss des Fonds Nr. 6 als unwahrscheinlich. Auch zum heutigen Stand können wir leider nicht von einer Realisierung der Veräußerung der noch im Fonds befindlichen Vermögensgegenstände im 1. Quartal 2021 ausgehen." Als Prognose für den Gesamtrückfluss wird aktuell 103 % (Fonds Nr. 6) bzw. 104 % (Nr. 7) genannt, so  dass die beiden im Jahr 2013 bzw. 2014 aufgelegten AIF faktisch keine Rendite abwerfen. Dass diese zwei Fonds sowie weitere Publikums-Fonds von publity auf der Null-Linie laufen, haben wir bereits mehrfach dokumentiert (vgl. 'k-mi' 33/17, 34/18, 46/19, 20/20).

Da es sich somit nicht um einen Einzelfall handelt, ist es erforderlich, einen Blick auf die genauen Ursachen zu werfen. Schließlich fällt die Laufzeit der publity-Publikums-AIF in eine absolute Boom-Phase: Gemäß Statista stieg der Preisindex für Gewerbeimmobilien in Deutschland ausgehend vom Jahr 2013/2014 von 110–114 Punkten bis zum Jahr 2020 auf 154,3 Punkte. (siehe Grafik, Indexwert 2010 = 100, Büroimmobilienanteil 60 %). Man hätte also eigentlich nur ein bisschen im Markt mitschwimmen müssen, um die Prognosen zu erfüllen. Warum das u. a. Thomas Olek als Geschäftsführer der publity Emissionshaus GmbH nicht gelang, obwohl publity sich selbst als "als einer der erfolgreichsten Player mit 'manage to core'-Ansatz" bezeichnet, bleibt das große Rätsel. In den aktuellen Anlegerrundschreiben wird auch wieder diffus die "Corona-Krise" thematisiert. 'Corona' dürfte jedoch keine spürbare Rolle spielen. Was dagegen die wirklich brisanten Ursachen für die fehlende Performance der publity-Performance-Fonds sind, haben wir im folgenden anhand des publity Performance Fonds Nr. 6 exemplarisch entschlüsselt:

Eckdaten: Der publity Performance Fonds Nr. 6 wurde Mitte 2013 aufgelegt. Mitte 2014 erfolgte die Anpassung ans KAGB. Bis zum Ende der verlängerten Zeichnungsphase am 30.06.2014 wurden 33,443 Mio. € Kommanditkapital eingesammelt, inkl. Agio rd. 34,8 Mio. €. Im September 2014 erhielt die publity performance GmbH die KVG-Lizenz. Laut jüngster Prognose liegen die erwarteten Gesamtauszahlungen per 2. Quartal 2021 insgesamt nur bei 34,6 Mio. €, so dass sich inkl. Agio sogar ein leichter Verlust ergibt. Bislang ausgezahlt wurden (ohne Frühzeichnerbonus) bis Ende 2020 erst 20 Mio. € bzw. 60 % des Kommanditkapitals. Kosten: Das Konzept des Fonds ist kostensensibel, allein schon aufgrund der mittelfristigen Laufzeit, die ursprünglich nur bis Ende 2018 gehen sollte! 'k-mi' ermittelt in den Jahren 2014–2019 insgesamt Kosten von 8 Mio. €, die sich nur aus KVG-Vergütungen für Fonds- und Objektverwaltung sowie "Bewirtschaftungskosten" ergeben. Dies entspricht ca. 4 % p. a. bezogen auf das Kommanditkapital. Bezogen auf den Nettoinventarwert dürfte die  Kostenquote überwiegend jenseits der 5-%-Grenze liegen. Nun sind hohe Kosten per se nicht schädlich, wenn entsprechende Managementleistungen gegenüberstehen. Schauen wir uns an, was publity für die  bislang in Rechnung gestellten über 8 Mio. € Verwaltungs-Vergütungen und Bewirtschaftungskosten geleistet hat:

Immobilienportfolio: In der Investitionsphase des Fonds von 2014 bis 2018 wurden 14 Immobilien erworben und elf davon bereits wieder veräußert. Dies macht schon deutlich, dass die negativen Planabweichungen nicht auf 'Pech' bei einem Einzelobjekt bzw. ein einzelnes Fehlinvestments zurückzuführen sind, sondern offenbar ein systemischer Missstand vorliegt. Die drei derzeit noch verbliebenen Fondsobjekte (Darmstadt/Pallaswiesenstraße, Mülheim/Pilgerstraße, Büdelsdorf/Parkallee) weisen darüber hinaus folgende Besonderheit auf: Der Verkehrswert dieser drei Objekte wird aktuell mit 20,57 Mio. € angegeben. Der Kaufpreis dieser drei Immobilien, die zwischen 2016 und 2018 vom Fonds Nr. 6 erworben wurden, inkl. Instandhaltungsmaßnahmen und Anschaffungsnebenkosten betrug jedoch laut Jahresabschluss 21,754 Mio. €. Der Verkehrswert lieg damit knapp 1,2 Mio. €  unter den Anschaffungskosten! publity hat es also demnach bislang nicht vermocht, die Objekte zu entwickeln, was aber elementarer Bestandteil der Fondsstrategie ist. Angesichts der Kostenstruktur und der Laufzeit kann diese überwiegend nicht auf langfristigen Mieterträgen basieren: "Die Fondsgesellschaft wird 'deutsche Immobilien aus Bankenverwertung' weit unter Marktpreis erwerben, um sie zügig und mit Gewinn wieder zu veräußern. Mit den zusätzlichen Einnahmen aus der Bewirtschaftung können beachtliche Renditen erzielt werden", hieß es im Prospekt. Natürlich kann die anstehende Veräußerung der letzten drei Fondsobjekte auch noch zu besseren Ergebnissen führen. Angeblich ist ein "Berliner Family Office" interessiert. Große Zuversicht klingt aber anders, da es aktuell (erneut) heißt, man sei lediglich zuversichtlich, das Portfolio "zu wirtschaftlich vertretbaren Konditionen" kurzfristig zu veräußern. Laut dem Jahresabschluss 2019 liegt die durchschnittliche Restmietlaufzeit der drei Objekte zwischen 0,83, 2 sowie 4,2 Jahren, so dass z. B. 'Core'-Interessenten wohl nicht viel Nachfrage erzeugen werden.

Transaktionen und mögliche Interessenkonflikte: Definitiv nicht von Corona tangiert sind die Veräußerungen von elf Objekten, die der Fonds bis einschließlich 2018 vorgenommen hat: Hier wird in den  Jahresabschlüssen von 2014–2019 (saldiert) ein Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften von 10,13 Mio. € ausgewiesen, also pro Objekt durchschnittlich ca. 921.000 €. Dies ist viel zu wenig, um nach den stattlichen Fonds- und Objektkosten eine Rendite zu erzielen. Neben KVG-Vergütung und "Bewirtschaftungskosten" von ca. 8 Mio. € in den Jahren 2014–2019 fielen ja auch noch Initialkosten von 5,39 Mio. € bzw. 16 % an. In ähnlicher Größenordnung wurden Beträge als "Rücknahme von Zeitwertänderungen in Folge von Veräußerungen" ausgewiesen. Dies bedeutet, dass Zuschreibungen in Folge von Neubewertungen bei Veräußerungen wieder zurückgenommen werden mussten. Dies lässt den Rückschluss zu, dass letztlich bei Exits teilweise nicht genug unternommen wurde, um die (potentiellen) Gutachter-Preise der Objekte auch am Markt zu erzielen!

Eine Transaktion, die wir schon unter die Lupe genommen hatten (vgl. 'k-mi' 33/18, 51/19), ist dabei besonders anrüchig: Die zu dieser Zeit mit publity verflochtene GORE/MunIC kaufte vier Objekte des publity Fonds Nr. 6 (Bürogebäude in Duisburg, Bad Homburg, Telgte, Unterschleißheim) notariell am 12.10.2017 für 22,37 Mio. € laut publity "unter Berücksichtigung der bestehenden Bewertungen". Besitzübergang sowie Nutzen- und Lastenwechsel erfolgte zwischen Juli und September 2018. Nur wenige Monate später wurden diese vier Immobilien im GORE-Börsenprospekt allerdings mit einem Wert von 30,56 Mio. € ausgewiesen bzw. teilrealisiert: Das Objekt in Unterschleißheim wurde von GORE im April 2019 für 4,46 Mio. € wieder verkauft. Die Angaben im Prospekt legen nahe, dass GORE es für 3,26 Mio. € gekauft hat! Die Objekte in Duisburg, Bad Homburg und Telgte werden nun laut neuen Gutachten (mit Wertermittlungsstichtagen zwischen August und Oktober 2019) mit 26,1 Mio. € bewertet. Hat der publity Performance Fonds Nr. 6 die vier Objekte demnach ca. 8,2 Mio. € zu billig bzw. unter den kurz danach ermittelten (teilrealisierten) Marktwerten abgegeben? Dies wirft weiterhin die Frage nach massiven Interessenkonflikten auf durch die Doppelrolle von publity als Manager von Käufer und Verkäufer bei dieser dubiosen Transaktion, obwohl der Prospekt mit dem expliziten Ausschluss von Transaktionen "innerhalb der publity Finanzgruppe" solche Interessenkollisionen eigentlich abwenden sollte. Oder sind die drastischen Wertsteigerungen der vier Objekte, die sich just dann einstellten, als die publity-Privatkunden nicht mehr Eigentümer waren, aus der Luft gegriffen? Letzteres offenbar nicht, denn u. a. das Objekt in Bad Homburg wurde von publity als "Asset-Manager" erst jüngst wieder "erfolgreich veräußert", nur halt nicht für die Anleger des Publikumsfonds Nr. 6!

'k-mi'-Fazit: Die bislang enttäuschende Performance der publity-Publikums-AIF bzw. das publity-System ist entschlüsselt:  ++ Hohe Kosten  ++ Interessenkonflikte  ++ Fragwürdige Standorte sowie  ++ das klare – von den Prospektversprechungen abweichende – Missmanagement bei der Verkaufspolitik. Auch wenn bislang keine Verluste zu Buche stehen, dürfte das den Groll von Investoren und Vertrieben über die publity-'Zerobonds' nicht schmälern, da im Markt für Gewerbeimmobilien gleichzeitig ein Preisanstieg von bis zu 45 % zu verzeichnen war! Laut § 26 KAGB ist eine KVG "verpflichtet (...) im besten Interesse der von ihr verwalteten Investmentvermögen oder der Anleger dieser Investmentvermögen" zu handeln. Wir werden auch die BaFin befragen, wie die Aufsicht den Vorgang bewertet. Spricht der Vorgang nun gegen AIF? Definitiv nein, da es ein Einzelfall ist und im Vergleich 'zu früher' Missmanagement nun für Anleger transparent ist, wenn es Analysemedien wie 'k-mi' gibt, die die Zahlen zum Zweck der Markthygiene analysieren und entschlüsseln – zum langfristigen Wohl für Anleger und Vermittler.

Teilen Sie diese Neuigkeit in Ihrem Netzwerk