Die bekannte Weisheit der Dakota-Indianer besagt: ”Wenn Du merkst, dass Du ein totes Pferd reitest, steig ab!” Spätestens seit Herbst 2023 warnen wir Vertriebe und insbesondere Banken, dass offene Immobilienfonds für den Vertrieb toxisch geworden sind: ”Sind offene Immobilienfonds risiko-unehrlich?“ analysierten wir in 'k-mi' 42/23 im Hinblick auf die fragwürdigen und viel zu optimistischen PRIIPs-Risikokennziffern. Gerichtsurteile wie LG Nürnberg-Fürth ('k-mi' 09/25) und LG Stuttgart ('k-mi' 21/25) sowie Musterverfahrensklagen ('k-mi' 20/25) haben unsere Kritik inzwischen bestätigt. Wie die Verfahren in der Berufung ausgehen, können wir natürlich nicht genau prognostizieren. Aber für verantwortungsbewusste Vertriebe ist es natürlich ein No-Go, offene Immobilienfonds mit dem Damoklesschwert eines möglichen Etikettenschwindels bei den Risikokennziffern zu vertreiben. Der Fondsverband BVI nimmt dies allerdings offenbar bisher auf die leichte Schulter, obwohl es keinen 'Plan B' gibt: Laut Immobilien-Zeitung vom 05.06.2025 ist Rudolf Siebel, GF beim BVI, zuversichtlich, dass das Urteil des LG Nürnberg-Fürth auf dem Weg durch die Instanzen gekippt werde, auch weil man die BaFin nicht auf der Seite der Verbraucher(-schützer), sondern auf Seiten des BVI wisse: ”Wir sind guten Mutes, dass wir die Entscheidung des LG Nürnberg wegbekommen werden.” Eine Umsetzung des Urteils (automatische Hochstufung auf Risikoklasse 6) würde zu einem Vertriebsstopp führen und die Branche der offenen Immobilienfonds sei laut Siebel ”aufgefordert, sich Alternativen zu überlegen“. Denn sie sei nun ”im Radar und im Fadenkreuz der Regulatoren”. Hinzu kommt, dass die Rating-Agentur SCOPE in ihrer aktuellen OIF-Studie wenig Tröstliches mitzuteilen hat: ”Offene Immobilienfonds mussten 2024 deutliche Kapitalabflüsse verkraften. Zum ersten Mal seit 2006 war das Nettomittelaufkommen negativ. Per Saldo verloren die Produkte im vergangenen Jahr fast sechs Mrd. Euro. Im Jahr 2023 war das Nettomittelaufkommen noch leicht positiv gewesen, in den Jahren zuvor deutlich.” Dass die Liquiditätsquote im Durchschnitt nur leicht gesunken ist, sei laut SCOPE ”ein positives Zeichen“. Der moderate Rückgang zeige, ”dass es den Fondsgesellschaften gelungen ist, den Rückgabeverlangen der Anleger nachzukommen. Um flüssige Mittel zu beschaffen, wurden im vergangenen Jahr zahlreiche Objekte verkauft“.
'k-mi'-Fazit: Wir erwarten, dass sich konzeptionelle Innovationen für Sachwerte zur Erhöhung der Fungibilität zunehmend etablieren werden: Z. B. Sachwert-Anleihen, geschlossene Sondervermögen für Publikums-AIF und ELTIF. Ein Fondskonzept, bei dem man allerdings Immobilien zur Unzeit verschleudern muss, wenn (Retail-)Investoren in Panik geraten, ist aber u. E. keine Innovation, sondern ein totes Pferd. Unabhängig vom Ausgang der laufenden Berufungsverfahren sollten Vertriebe es daher mit den Dakota-Indianern halten: Nämlich absteigen!