Aktuell hat man den Eindruck, dass vom US-Immobilienmarkt nur vermeintlich schlechte Nachrichten kommen. Auch der deutsche Marktführer Jamestown schwächelt (vgl. 'k-mi' 15/24). Aber ist dies das ganze Bild oder nur eine stark gefilterte Perspektive? Sollte man den US-Immobilienmarkt, als den größten Immobilienmarkt der Welt, nun sogar meiden?
Auf keinen Fall, so der Co-Marktführer DEUTSCHE FINANCE GROUP (vgl. 'k-mi' 09/24), gegenüber 'k-mi': "Es ist wichtig, den US-Immobilienmarkt aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten, um ein ausgewogenes Bild zu erhalten. Generelle Pauschalisierungen über Immobilienmärkte sind selten zielführend. Es ist besser, sich auf fundierte Daten, lokale Marktbedingungen und diversifizierte Investmentstrategien zu stützen. Nicht zuletzt steht aktuell ein verschärfter Ausleseprozess bevor, welche Strategien nachhaltig sind und welche nicht", so Symon Hardy Godl, Chief Investment Officer der DEUTSCHE FINANCE GROUP. Besonders ist dies im Segment der Büroimmobilien zu beobachten, wo der zukünftige Bedarf an Büroflächen aktuell grundlegend hinterfragt wird, so Godl: "Laut Analyse von CBRE glauben viele Marktteilnehmer, dass die Büronachfrage 2024 geringfügig zunehmen wird, jedoch wird es insbesondere für ältere Gebäude in B- und C-Lagen schwer sein, Mieter zu finden. Dagegen werden zukünftig moderne Gebäude in besten Lagen einen überproportionalen Anteil des Mietinteresses auf sich ziehen."
Dieser sogenannte 'flight to quality' wird jedoch die Nachfrage nach neueren, erstklassigen Büroflächen erhöhen, wodurch Top-Lagen und Trophy-Gebäude eindeutig im Vorteil sind. Büroimmobilien, die modernen Anforderungen an Flächenzuschnitt, Ausstattung und Gebäudequalität entsprechen, weisen grundsätzlich geringere Leerstände, höhere Mieten und regelmäßig bonitätsstarke Mieter auf. Insbesondere Class-A- und Trophy-Gebäude sind daher erheblich resilienter und werden von der aktuellen Entwicklung profitieren, insbesondere wenn sie in Premiumlagen stehen und eine hochwertige und moderne Büroausstattung 
bieten. "Die Investmentstrategie DEUTSCHE FINANCE GROUP im Bereich USA-Büroimmobilien beinhaltete von Anfang an, in Top-Lagen und Trophy-Gebäude zu investieren. Zum Beispiel das Gebäude 711 in der Fifth Avenue, das ehemalige Headquarter von Coca-Cola, oder den weltbekannten Gebäudekomplex Transamerica Pyramid in San Francisco." Ein weiterer wesentlicher Faktor ist die Strategie der Diversifikation im US-Immobilienmarkt, erläutert Godl: "Die DEUTSCHE FINANCE GROUP verfolgt hier zur Risikostreuung eine diversifizierte Strategie in verschiedenen Sektoren und investiert in Büro, Logistik, Residential, Lab-Office, Serviced Apartments, Student Housing, Infrastruktur und das über institutionelle Mandate und Strukturen und alternative Investmentfonds (AIF)."
Als 'Case Study' zur Veranschaulichung bietet sich das Gebäude 711 Fifth Avenue an, das die DEUTSCHE FINANCE GROUP 2019 über institutionelle Investmentstrategien erworben hat: Beim Ankauf verfügte die Immobilie über einen Leerstand von rund 25 %. Durch eine Vielzahl von aktiven Assetmanagement-Maßnahmen, wie die Renovierung der bestehenden Büros, der Schaffung neuer Flächen durch die Ergänzung einer zusätzlichen Etage, dem Angebot an attraktiven Allgemeinflächen sowie fokussierten Vermietungsmaßnahmen, weist das Gebäude zum Jahresende 2023 eine Vollvermietung auf. Seit dem Ankauf wurde zudem eine langfristige Finanzierung neu verhandelt und abgeschlossen. Heute gilt 711 Fifth Avenue als eine der attraktivsten Büroimmobilien im Plaza-Distrikt von Manhattan und zeigt, wie wichtig die Kombination aus Top-Lage und Trophy-Gebäude ist. Aber auch ein aktives Asset Management ist von großer Bedeutung im aktuellen Marktumfeld.
Die Transamerica Pyramid dient als weiteres Beispiel für die Kombination aus 'Top-Lage und Trophy-Gebäude'. Das Wahrzeichen inmitten des Finanzviertels von San Francisco, welches die Skyline der Stadt seit einem halben Jahrhundert prägt, erwarb die DEUTSCHE FINANCE GROUP gemeinsam mit institutionellen Investoren in 2020. Die 260 Meter hohe Transamerica Pyramid erstreckt sich über einen gesamten Stadtblock und umfasst eine Gesamtfläche von rund 750.000 sf. Der unverwechselbare Gebäudekomplex besteht insgesamt aus drei Gebäuden, der ikonischen Transamerica Pyramid selbst, sowie zwei weiteren Bürogebäuden. "In San Francisco sind die Folgen von Corona und des Homeoffice-Trends noch sichtbar. Viele ansässige US-Unternehmen tun sich schwer damit, ihre Mitarbeiter wieder in die Büros zurückzubekommen. Die Gründe dafür sind vielfältig: Lange Wege und damit verbundene Kosten, veraltete Büros und nicht zuletzt auch die Präferenzen vor allem von jüngeren Arbeitnehmern zählen zu den Argumenten, die immer wieder angeführt werden. Arbeitgeber versuchen, diesem Umstand durch 
Verpflichtung zur Anwesenheit zu begegnen", so Deutsche Finance-Executive Partner Dr. Sven Neubauer gegenüber 'k-mi' zur Situation in San Francisco: "Dies führt zwar auch bei der DEUTSCHE FINANCE GROUP für die Transamerica Pyramid zu einem erhöhten Aufwand bei der Vermietung von Flächen. Aufgrund der Top-Lage und eines umfangreichen Renovierungsprogrammes mit Neupositionierung werden attraktive Mieter angesprochen. So konnten beispielsweise aktuell Mietverträge abgeschlossen werden, deren Mieten mit 175–200 US-$/sf weit über dem Marktdurchschnitt liegen. Zudem wurde eine Reihe bestehender Mietverträge erneuert."
Schützt die Strategie der DEUTSCHE FINANCE GROUP nun insgesamt vor den aktuellen Marktentwicklungen? Nein, selbstverständlich sind auch die Investitionen der DEUTSCHE FINANCE GROUP prinzipiell den allgemeinen Marktschwankungen unterworfen. Die Spezialisierung auf alternative Sektoren und die Diversifikation innerhalb der Strategien können jedoch Markteffekte minimieren und beispielsweise davor schützen, dass Entwicklungen, wie aktuell im Büromarkt in den USA, so stark auf einzelne Fonds durchschlagen, dass diese insgesamt gefährdet sind. Zudem bietet ein flexibler Investitionsansatz die Chance, in der Phase der Markterholung durch antizyklische Investitionen und von der Dynamik anderer Sektoren zu profitieren.
Wie man sieht, ist auch in den USA derzeit nichts schwarz-weiß. Gerade in der aktuellen Situation bietet der größte Immobilienmarkt der Welt eine Vielzahl an Chancen, wenn man als Investmentmanager in der Lage ist, außerhalb der klassischen Pfade aktiv zu werden. Dazu braucht es aber Netzwerke und Teams vor Ort, die mit den Besonderheiten der einzelnen Immobiliensektoren vertraut sind. Im vergangenen Jahr haben Investoren mehr als 375 Mrd. US-$ in den USA investiert, das waren rund 60 % aller Immobilieninvestitionen weltweit. Für 2024 wird davon ausgegangen, dass die Investitionen weiter steigen. So investieren derzeit beispielsweise große internationale Luxusgüterkonzerne Milliarden US-$ in attraktive Standorte in New York und in anderen Großstädten in den USA. Beispiele dafür sind jüngst der Ankauf des Gebäudes 715-717 Fifth Avenue für rund 960 Mio. US-$ durch Kering, den Mutterkonzern von Gucci, sowie der Ankauf von 725 Fifth Avenue durch Prada für rund 425 Mio. US-$. Chanel und LVMH interessieren sich aktuell für 745 Fifth Avenue und Rolex entwickelt auf der Fifth Avenue sein neues US-Headquarter. Weitere Investitionen durch Blackstone im Bereich Wohnen und durch den norwegischen Staatsfonds im Bereich Life Science Immobilien in Boston zeigen mittlerweile eine Vielzahl von Sektoren, die aktuell in den USA gefragt sind. "All diese Transaktionen betreffen die letzten Monate und zeigen die Dynamik im US-Immobilienmarkt", so Dr. Neubauer.
'k-mi'-Fazit: Zusammenfassend bestätigt die 'flight to quality'-Markttendenz grundsätzlich das Konzept der DEUTSCHE FINANCE GROUP von Prime Investments und Trophy Immobilien an Top-Standorten. Portfoliofonds mit einem aktiven Asset Manager gleichen durch eine strategische Diversifikation Marktschwankungen grundsätzlich einfacher aus. Die Strategie der DEUTSCHE FINANCE GROUP, bei der private Anleger gemeinsam mit institutionellen finanzstarken Investoren in Immobilien investieren, sorgt grundsätzlich für eine stabile Position bei den Investments. Eine entscheidende Frage im Asset Management lautet derzeit, welche Marktteilnehmer bei sogenannten Nachfinanzierungen die Herausforderung haben, jetzt Vermögenswerte unter Druck veräußern müssen, und welche die aktuellen Marktschwankungen hinsichtlich Laufzeiten und Renditen zu ihrem Vorteil nutzen können. Im Juli lanciert die DEUTSCHE FINANCE GROUP zudem ihren neuen Alternativen Investmentfonds (AIF) für Privatanleger. Der AIF investiert in ein attraktives Logistikportfolio in den USA. Alle Details dazu in Kürze.