Laut der Düsseldorfer Beratungsagentur Barkow Consulting mussten offene Immobilien-Publikumsfonds im Oktober zum dritten Mal in Folge Mittelabflüsse hinnehmen: "Im September betrugen die Abflüsse 139 Mio. € und waren damit zwar noch nicht signifikant, stiegen aber den zweiten Monat in Folge an." Drei Abflüsse in Folge gab es laut Barkow zuletzt im Jahr 2010: "Nach drei aufeinanderfolgenden Monaten mit Mittelabflüssen kann leider von einem Trend gesprochen werden. Aufgrund der weiterhin schwierigen Nachrichtenlage im Immobiliensektor wird sich dieser Trend voraussichtlich fortsetzen."
Auch die Diskussion über die sich immer weiter öffnende Schere von Rücknahmepreis und Börsenkurs von offenen Immobilienfonds, die seit 2022 teilweise bei 10 % und mehr liegt, geht munter weiter. Bei einem ersten offenen Immobilienfonds wurde dies nun auch offiziell eingepreist: Die KanAm Grund KVG teilte am 24.11.23 mit, dass bei ihrem offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest die turnusmäßige Bewertung im vierten Quartal zu einer Anteilpreisanpassung von 104,76 € auf 93,21 € führt (Differenz: 11,55 €): "Die Zinswende der Zentralbanken sorgt für ein schwieriges Immobilienmarktumfeld. Trotz eines reduzierten Transaktionsvolumens hat sich ein Immobilienmarkt mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen gebildet. Die externen Bewerter haben diese Situation nunmehr in der turnusmäßigen Bewertung im vierten Quartal berücksichtigt und die Verkehrswerte des Immobilienportfolios insgesamt um rund 10 % reduziert."
Die Verunsicherung scheint ziemlich groß zu sein, denn KanAm sah sich genötigt, eigens eine Q&A-Info zu den folgenden Fragen herauszugeben: ++ Warum haben die externen Bewerter nicht früher mit Wertanpassungen reagiert? ++ Erwarten Sie weitere Abwertungen im Immobilienbestand? ++ Inwieweit sind Anteilrückgaben Auslöser von Anteilpreisanpassungen? ++ Ist mit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme zu rechnen und wie hoch ist die aktuelle Liquiditätsquote? KanAm verweist in den Antworten u. a. darauf, dass "Immobilienverkäufe" ein "geeignetes Mittel zur Liquiditätsbeschaffung" sind, allerdings verbunden mit den entsprechenden Einschränkungen und Risiken: "Damit können einerseits Mittelrückgaben bedient werden und kann andererseits die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Fonds sichergestellt werden. Immobilienverkäufe lösen jedoch Transaktionskosten aus, die die Fondsperformance belasten, sofern diese Kosten nicht durch das Verkaufsergebnis gedeckt werden können."
In den Basisinformationsblättern des Leading Cities Invest wird je nach Erstellungsdatum der Gesamtrisikoindikator '2' (30.11.2022) oder neuerdings auch '3' (01.12.2023) ausgewiesen. Im "Fact-Sheet" des Fonds vom 31.10.2023 findet sich allerdings noch ein Gesamtrisikoindikator von '1'! Wir haben bei KanAm nachgefragt, was es damit auf sich hat und ob die Anpassungen des Gesamtrisikoindikators (auch) im Zusammenhang mit der aktuellen Verkehrswertanpassung stehen. Dies wird auf unsere Anfrage von KanAm bestätigt: "Ja, hier gibt es einen Zusammenhang. Hintergrund für die Änderung des SRI ist eine veränderte Volatilität aufgrund der Anteilpreisreduzierung zum 25. November 2023", so KanAm-Sprecherin Simone Ausfelder gegenüber 'k-mi': "Der LEADING CITIES INVEST hatte ursprünglich einen SRI von 2 (bis Ende Juli), der sich dann auf 1 reduzierte (bis Ende November). Eine Korrektur der Verkehrswerte führte zu einem Anstieg des MRM und somit zu einer Anpassung des SRI auf 3 (ab 01. Dezember). Begründung: Die Erhöhung des MRM spiegelt ein erhöhtes wahrgenommenes Risiko für den Fonds wider, was sich in der Anpassung des SRI niederschlägt. Der Anstieg resultierte aus der Überschreitung der spezifischen VEV-Grenze, die gemäß den PRIIPs RTS für die Einstufung des MRM relevant ist."
'k-mi'-Fazit: Geschlossene Immobilienfonds kennen solche u. a. durch 'Sentiment' bzw. Verkaufspanik ausgelösten Liquiditätsrisiken, die für offene Immobilienfonds typisch sind, nicht. Trotzdem müssen sich geschlossene (Immobilien-)Fonds in der PRIIPS-Risikosystematik bislang (bis auf wenige Ausnahmen, vgl. 'k-mi' 02/23) pauschal mit dem Gesamtrisikoindikator '6' begnügen. Die 'prominenten' deutschen offenen Immobilienfonds der Bankkonzerne gehen dagegen überwiegend mit dem Gesamtrisikoindikator '1' vertrieblich mit entsprechendem Vorsprung ins Rennen. Wir begrüßen es daher, wenn diese mögliche Wettbewerbsverzerrung nun auch aufsichtsrechtlich ernsthaft hinterfragt wird (vgl. 'k-mi' 42/23). Auch begrüßen wir es, dass KanAm die Risikoeinstufung ihres Fonds an die Marktentwicklung anpasst. KanAm ist somit Vorreiter im Markt. Wir sind gespannt, wann und ob z. B. die großen Bank-KVGen mit ihren offenen Immobilienfonds nachziehen!