Der in Bergisch Gladbach beheimatete Immobilienkonzern HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG gehört mit 176 aufgelegten Sachwertinvestmentvermögen und einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von über 3 Mrd. € zu den Schwergewichten des Marktes. Bei dem allerdings längst nicht alles hinter der Fassade glänzt(e), was hübsch in Zahlenwerke gegenüber dem Interessierten verpackt wird: ++ "Hahn Leistungsbilanz: Reden ist Silber … Schweigen ist Gold?" ('k-mi' 34/13) ++ "Hahn Gruppe: Krisenherde werden offensichtlicher" ('k-mi' 20/15) ++ "Hahn-Immobilien: Nichts Neues aus Bergisch Gladbach" ('k-mi' 35/15). Der Anbieter kündigte eine Innovationsoffensive mit verbesserter Wettbewerbsfähigkeit für seine Immobilienobjekte an. Doch große Worte schallen lang, weshalb 'k-mi' sie gerne aufgreift und zum Praxistest heranzieht:
Beim Hahn Pluswertfonds 91 – Baumarkt Suhl GbR, ein im Jahr 1997 aufgelegter Baumarktfonds, brennt es lichterloh. Zum 30.06.2016 endete der Mietvertrag mit der Marktkauf Holding GmbH. Vereinbart war eine Miete zu 7,49 €/m². Das Objekt wurde zu teils deutlich geringeren Konditionen untervermietet. Die SB Möbelkauf Robert Simon GmbH (Möbelpiraten) zahlte zuletzt, wie 'k-mi' aus Unterlagen des Anbieters entnimmt, für ihre abgenommene Fläche von ca. 5.119 m² desaströse 2,15 €/m². Und von der Deutsche Pfandbriefbank AG kommt Druck, weil der Fonds das Darlehen unter diesen Bedingungen nicht mehr bedienen kann. Auf 'k-mi'-Nachfrage beim Hahn-Vorstand erfahren wir wenig Zuversichtliches: "Der Mietvertrag ist mit einer Frist von 6 Monaten kündbar, so dass wir uns parallel weiter bemühen, einen Mieter zu akquirieren, der bereit ist, eine höhere Miete zu zahlen. Trotz erheblicher Anstrengungen haben wir noch keinen alternativen Mieter mit einem langfristig attraktiven Nachnutzungskonzept gewinnen können. Sowohl eine höherwertige Vermietung als auch ein Verkauf gestalten sich schwierig. Die Anleger haben bisher Ausschüttungen in Höhe von rund 65 % des Eigenkapitals erhalten. Hinzu kommen steuerliche Verlustzuweisungen in Höhe von rund 42 %. Aktuell zeichnet sich nicht ab, dass die Anleger noch weitere Rückflüsse erhalten werden", so Marc Weisener, Investor Relations & Kommunikation der HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG. Laut dem neuesten Performance-Bericht für das Jahr 2015 entnehmen wir abweichend hierzu als Ausschüttungen die Zahl von 61,25 % sowie 37,45 % als steuerliches Ergebnis bei diesem Fonds.
Bezeichnend für viele Ost-Immobilienanlagen räumt der Kommunikations-Chef offen ein, dass Hahn sich hier marktbedingt vergaloppiert habe: "Wir wollen diese Investition nicht beschönigen und auch unsere Anleger sind voll im Bilde. Suhl liegt im Süden des Bundeslands Thüringen. Leider handelt es sich um eine sehr strukturschwache Region. Die demographische und wirtschaftliche Entwicklung der neuen Bundesländer verlief in den letzten 20 Jahren weit weniger positiv als dies zum Zeitpunkt der Prospektierung (1997) des Fonds erwartet wurde. Aus dem Deutschland-Atlas des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht hervor, dass Suhl in Bezug auf den langfristigen Bevölkerungsschwund eine unerfreuliche Spitzenposition in Deutschland einnimmt. Bis 2030 wird ein weiterer zweistelliger Bevölkerungsrückgang erwartet. Für Einzelhändler hat sich Suhl deshalb zu einem weniger attraktiven Investitionsstandort entwickelt." Aber warum greifen nicht die vollmundig angekündigten Belebungsmaßnahmen, mit denen auf die Kaufbedürfnisse der Einzelhandelskunden reagiert werden sollte? Weisener erklärt gegenüber 'k-mi': "Der Vermietungserfolg hängt hier weniger von Innovationsmaßnahmen am Standort ab als vielmehr von den vorliegenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Bedauerlicherweise sind diese in Suhl als sehr schwierig einzustufen. Wir sind seit geraumer Zeit darum bemüht, für den Standort eine verbesserte Vermietung herbeizuführen. Wir haben alternative Nutzungsszenarien geprüft und die entsprechenden Mieteransprachen getätigt sowie auch auf regionale Makler zurückgegriffen. Leider hat bisher keine der Aktivitäten zu einem befriedigenden Vermietungserfolg geführt. Ursächlich hierfür sind die Wirtschaftskraft und das Kaufkraftpotenzial der Region, die für den Handel weniger attraktiv sind."
Hahn hält derzeit neun Ost-Immobilien im Portfolio, sechs für institutionelle Kunden und drei Pluswertfonds als private Investmentvermögen. Welche Lehren zieht Hahn aus der Ost-Misere? "Wir haben schon vor vielen Jahren beschlossen, uns noch stärker auf strukturstarke Wirtschaftsregionen mit langfristig guten Wirtschaftsprognosen zu konzentrieren. Diese Standorte sind für den Einzelhandel attraktiver und sichern damit einen dauerhaften Vermietungserfolg. Bezüglich der Entwicklung in den neuen Bundesländern ist zu bedenken, dass es in den 90iger Jahren eine große Unschärfe bezüglich der damaligen Wirtschaftsprognosen gab. Deshalb waren wir hier sehr zurückhaltend mit Investitionen. Im Nachhinein waren aber leider auch die wenigen Immobilieninvestments, die wir in Ostdeutschland getätigt haben, unterdurchschnittlich erfolgreich – trotz sorgfältiger Auswahl und eines engagierten Fonds- und Immobilien-Managements", räumt Weisener offen ein.
Wie sich Hahn seine Innovationsoffensive zur Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit grundsätzlich vorstellt, erklärt uns Weisener: "Die Handelswelt befindet sich in einem stetigen Wandel. Die Einflussfaktoren Demographie, Gesellschaft und Technologie führen dazu, dass sich der Einzelhandel fortlaufend an die Bedürfnisse der Konsumenten anpassen muss. Als Immobilienmanager beobachten wir den Markt sehr intensiv, um unsere Mieter bei der Umsetzung ihrer Strategien auf der Fläche optimal unterstützen zu können. Im Rahmen derer Asset-Management-Tätigkeit arbeiten wir deshalb nicht nur an der Weiterentwicklung von Immobiliendienstleistungen, sondern auch an der Umsetzung von Innovationen im Bereich des kundenorientierten Managements. Regelmäßig stattfindende Arbeitsrunden beschäftigen sich mit neuen Konzepten. Zu den Maßnahmen, die wir erproben, zählen u.a. die Einführung von kostenlosem WLAN-Empfang in den Centern, der Ausbau der Sitzgelegenheiten und die Aufrüstung mit modernen Technikanschlüssen, die Vergrößerung der Gastronomiebereiche, die Optimierung der Stellplatzbreiten für PKW sowie die Stärkung der Präsenz der Center in digitalen Medien. Ziel ist nicht der kurzfristig messbare wirtschaftliche Erfolg, sondern die Sicherstellung der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit eines Standortes durch hohe Kundenzufriedenheit."
Ein wichtiger Gradmesser für den Erfolg eines Anbieters ist die laufende Entwicklung des Portfolios. Bei den noch innerhalb des Prognosezeitraumes (Emissionsjahre ab 1996) befindlichen privaten wie auch institutionellen Fondsvermögen belaufen sich laut Angabe von Hahn die vereinnahmten Mieteinnahmen auf jährlich 84,9 Mio. €. Prospektiert waren 93,6 Mio. € zu Ende des Jahres 2015, womit sich eine doch recht deutliche negative Abweichung von 9,3 % ergibt, trotz des allgemein boomenden deutschen Immobilienmarktes. Hahn nennt gegenüber 'k-mi' zwei Gründe für die Planverfehlung: "Die Inflationsrate liegt aktuell deutlich unter den in der Vergangenheit prospektierten Werten. Die Mieterhöhungen der stets inflationsindexierten Mietverträge haben sich deshalb verzögert und zu geringeren Mieterträgen geführt. Unsere Anleger profitierten auf der anderen Seite schon seit längerem von deutlich günstigeren Refinanzierungskonditionen als ursprünglich prognostiziert. Dieser Umstand kompensiert die vereinzelt niedrigeren Mieterträge teilweise vollständig", führt Weisener an. Andererseits muss man aber auch festhalten, dass die günstigeren Refinanzierungen offenbar nicht alleine ausreichen, um die Ausschüttungszahlen wieder in Plan zu führen. Hier empfehlen wir Hahn intensive(re) Hausaufgaben-Tage, um nicht die eigene Versetzung zu gefährden.
'k-mi'-Fazit: Der Ost-Immobilienbaumarkt ist in der Provinz tot, es lebe der West-Immobilienbaumarkt. Auf diese Kurzformel lässt sich die Situation zusammenfassen, denn wie man am Hahn Pluswertfonds 91 sieht, bleiben die neuen Bundesländer leider ein sehr schwieriges Pflaster (nicht nur) für die Bergisch Gladbacher. Umso größere Chancen wittert der Anbieter im Baumarktsegment Westdeutschland. Dort hat der Anbieter kürzlich mit dem Hahn Pluswertfonds 166 ein neues AIF-Angebot in den Vertrieb gebracht, das wir natürlich für Sie im Rahmen eines Prospekt-Checks genauer auf den Prüfstand stellen. Denn neben der Lage einer Immobilie kommt es schließlich noch auf zahlreiche weitere wichtige Parameter an, bei denen ein Anbieter seine Kompetenz unter Beweis zu stellen hat. Wird die neue Baumarkt-Welt bei Hahn tatsächlich gut leben können?
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